宮城県石巻市蛇田字新西境谷地２２番２外(蛇田駅・陸前山下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,100円

2017年01月01日に行った宮城県石巻市蛇田字新西境谷地２２番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,100円/㎡としました。

宮城県石巻市蛇田字新西境谷地２２番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県石巻市蛇田字新西境谷地２２番２外
住居表示 
価格44,100円/㎡
交通施設、距離陸前山下、1,100m
地積282㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東5.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

真木芳美氏による調査レポート

不動産鑑定士真木芳美
価格44,100円/㎡
個別的要因南東側道路で、日照等に恵まれているが、変動は認められない。
地域要因利便性が比較的良く、需要は底堅い。
地域要因の将来予測既成住宅地域として、当分の間、ほぼ現況のまま推移して行くものと予測される。今後、市内各所で住宅地、公営住宅の大量供給が予定されており、地価は微増から下落傾向へ向かうと推測される。
市場の特性同一需給圏は、旧北上川西側の旧石巻市の市街化区域内の住宅地域である。需要者は石巻市の居住者が中心を占める。対象地域は河川や鉄道敷に囲まれていることにより、他の地区とやや隔離した感があり、環境面での優位性は認められないが、比較的利便性が優ることにより需要は底堅い。土地は260㎡程度で1200万円程度、中古住宅は1500万円∼1800万円程度が取引の中心となる。
一般的要因移転需要はほぼ収束し、かつ、移転用地や公営住宅の大量供給もあり、需要者の地域による選別が強まる傾向にある。

秋元康男氏による調査レポート

不動産鑑定士秋元康男
価格44,100円/㎡
個別的要因南東側で道路に接面するため、標準的画地と比較すると居住の快適性が優れるが、変動状況としては特段の要因は無い。
地域要因国道、鉄道敷、河川に挟まれ、周辺との連続性は劣る。市内中心部への接近性は概ね良好な平坦地であることから需要は底堅い。
地域要因の将来予測平坦な住宅地域として成熟しており、当面は現状維持の状態で推移するものと予測する。復興事業の進捗に伴い需給は概ね均衡しており、地価水準は概ね横這い乃至微増傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧石巻市を中心とする市内全域の住宅地域。主たる需要者は圏内の居住者であり、圏外からの流入は限定的。土地区画整理事業等による宅地供給は順次進行しており、市場は落ち着きをみせている。今後は、圏内の住宅地についても選好性により二極化傾向が進むと思われる。地勢平坦な当地域では、需給は概ね均衡している。需要の中心価格帯は、土地は250㎡程度で1，000万円台前半、同規模の新築戸建住宅で2，500万円前後である。
一般的要因市内人口、土地取引件数は減少傾向。復興公営住宅、土地区画整理事業等の進行により住宅地需要は落ち着きつつある。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度4389344
北緯 141度2714467

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

蛇田駅(地価相場 47,000円/㎡)陸前山下駅(地価相場 44,200円/㎡)陸前赤井駅(地価相場 31,900円/㎡)石巻駅(地価相場 45,750円/㎡)曽波神駅(地価相場 47,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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