宮城県石巻市蛇田字沖１１番３(蛇田駅・曽波神駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,200円

2017年01月01日に行った宮城県石巻市蛇田字沖１１番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,200円/㎡としました。

宮城県石巻市蛇田字沖１１番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県石巻市蛇田字沖１１番３
住居表示 
価格19,200円/㎡
交通施設、距離蛇田、2,500m
地積164㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅を中心に一般住宅等も見られる住宅地域
前面道路の状況北東7.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤薫氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤薫
価格19,200円/㎡
個別的要因特に変動要因はない。
地域要因震災後、土地区画整理事業による市街化区域が拡大し、市街化の影響が増しており、需要も底堅い。
市場の特性同一需給圏は、石巻市内外縁部の市街化調整区域・都市計画区域外等の既存住宅地域である。需要者は、周辺市町の被災地住民の転入も見込まれていたが、最近は対象地域に地縁・血縁を有する市内居住者が中心となっている。対象地域は調整区域内の既存住宅地域であるが、蛇田西部地区の大型商業エリアに比較的近く、その傍で大規模な移転用地開発が進み、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、画地規模により様々であるため見い出せない。
一般的要因石巻市内では区画整理等による宅地供給が開始され、被災者の移転需要は収束し、需給は緩みつつある。

濱田雄一氏による調査レポート

不動産鑑定士濱田雄一
価格19,200円/㎡
個別的要因方位による市場競争力に差異はなく、また台形地であるが効用減の程度は僅少で、個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域であるが市街化区域に近接していて利便性は良好で、復興事業により周辺地域が熟成した影響等から地価水準が上昇。
市場の特性同一需給圏は石巻市及び隣接市町の市街化調整区域等に存する農家集落。商業施設や復興土地区画整理事業の施行区域にも近接するなど市街化の影響を受けているが、市街化区域内の宅地と比べて各種の建築制限があることから、需要者の中心は地縁性を有する個人等が中心となっている。取引は取引当事者の個別の事情に左右されがちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難。
一般的要因時間の経過と共に移転需要が沈静化し、地価水準が微増から横ばいに転じた地域も現れ始めた。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度4523964
北緯 141度2612247

参考：該当物件周辺マップ

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宮城県石巻市南浜町３丁目４番２４宮城県石巻市渡波町３丁目１８番宮城県石巻市蛇田字南久林１０番２宮城県石巻市蛇田字新埣寺１９１番１３宮城県石巻市水明南２丁目４番２宮城県石巻市山下町１丁目２４番３８宮城県石巻市中央２丁目９９番５宮城県石巻市あけぼの３丁目８番５宮城県石巻市須江字しらさぎ台１丁目３番３

参考：近隣駅の地価相場

蛇田駅(地価相場 47,000円/㎡)曽波神駅(地価相場 47,000円/㎡)陸前赤井駅(地価相場 31,900円/㎡)陸前山下駅(地価相場 44,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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