宮城県石巻市大街道西１丁目８番３２(蛇田駅・陸前山下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,000円

2017年01月01日に行った宮城県石巻市大街道西１丁目８番３２(宮城県石巻市大街道西１−１１−９８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,000円/㎡としました。

宮城県石巻市大街道西１丁目８番３２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県石巻市大街道西１丁目８番３２
住居表示大街道西１−１１−９８
価格35,000円/㎡
交通施設、距離陸前山下、1,600m
地積210㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層中規模一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松尾公平氏による調査レポート

不動産鑑定士松尾公平
価格35,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因震災時には浸水した地域であるが被害の程度が軽微であった地域であり、利便性にも優れていることから、需要は底堅い。
地域要因の将来予測戸建住宅と賃貸アパート等が混在する住宅地域。震災時に浸水したが被害は軽微であり、利便性も良いため地価は堅調に推移した。現時点では移転需要が沈静化したと思われ、今後地価上昇も終息に向かうと予測する。
市場の特性同一需給圏は、石巻市南西部の住宅地域を中心に市内中心部に近接した住宅地も含まれる。需要者の中心は、石巻市に居住する個人であるが、周辺市町村等からの転入も見られる。農地を転用したミニ開発による宅地が多い。土地は200㎡程度で700万程度が取引の中心である。当該地域は津波により浸水したものの、被害の程度は軽微であったため、利便性の良さから宅地需要は根強い。
一般的要因震災に起因する土地需要は沈静化したと思われ、石巻市内の取引件数は大きく減少している。

真木芳美氏による調査レポート

不動産鑑定士真木芳美
価格35,000円/㎡
個別的要因東側道路で日照等にやや恵まれているが、変動は認められない。
地域要因周辺地域に比較して、津波被害が少なく需要は堅調。
地域要因の将来予測一般住宅にアパート等も混在する住宅地域として、今後もほぼ現況のまま推移して行くものと予測される。今後、市内各所で住宅地、公営住宅の大量供給が予定されており、地価は微増から下落傾向へ向かうと推測される。
市場の特性同一需給圏は、旧北上川西側の旧石巻市の市街化区域内の住宅地域である。需要者は石巻市の居住者が大半を占める。対象地域はJR駅・商業施設からやや遠く、環境面でも特段の優位性はないが、大街道の南側地区に比較し、津波被害が少なかったことから、需要は底堅い。土地は210㎡程度で600万円∼800万円程度、新築建売物件は2000万円∼2500万円程度が取引の中心となる。
一般的要因移転需要はほぼ収束し、かつ、移転用地や公営住宅の大量供給もあり、需要者の地域による選別が強まる傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度4330657
北緯 141度2769382

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

蛇田駅(地価相場 47,000円/㎡)陸前山下駅(地価相場 44,200円/㎡)石巻駅(地価相場 45,750円/㎡)陸前赤井駅(地価相場 31,900円/㎡)曽波神駅(地価相場 47,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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