宮城県石巻市恵み野４丁目７番８(蛇田駅・陸前山下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


63,100円

2017年01月01日に行った宮城県石巻市恵み野４丁目７番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を63,100円/㎡としました。

宮城県石巻市恵み野４丁目７番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県石巻市恵み野４丁目７番８
住居表示 
価格63,100円/㎡
交通施設、距離蛇田、1,300m
地積201㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋幾夫氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋幾夫
価格63,200円/㎡
個別的要因西道路で、日照、通風等居住の快適性が上である。これによる選好性の上昇はなく、その変動は認められない。
地域要因住宅地として熟成度を増し、利便性も上位にあるため、居住希望者は多い。
地域要因の将来予測熟成途上の住宅地域で、震災移転需要が見られた地域であるが現在は沈静化し、今後は住宅地としてより熟成して行くものと予測され、地価は微増傾向にある。
市場の特性同一需給圏は石巻市中心に近い区画整然とした住宅地域。需要者は石巻市内居住の個人が中心である。大型小売店舗に近く日常の利便性は良好、平坦地で居住環境も良好であり需要は堅調である。但し、近接地において震災復興事業である大型住宅団地の造成及び販売が徐々に進み、これが当該地域への需要及び価格に大きな影響をもたらすものと予測される。土地は200㎡程度で1，300万円前後が取引の中心と判断される。
一般的要因需要不足、景気低調の中、水産加工業の稼働率も上昇して来ているが、経済は上向かず、不動産市況は全体として弱い。

真木芳美氏による調査レポート

不動産鑑定士真木芳美
価格63,000円/㎡
個別的要因西側道路で日照等に比較的恵まれているが、変動は認められない。
地域要因居住環境・利便性に優れ、需要は底堅い。
地域要因の将来予測利便性、快適性に優る住宅地域であり、今後もほぼ現況のまま推移して行くものと予測される。今後は西方近くで住宅地、公営住宅の供給が予定されており、地価は微増から下落傾向へ向かうと推測される。
市場の特性同一需給圏は、旧北上川西側の旧石巻市の市街化区域内の住宅地域である。需要者は石巻市内の居住者が中心を占める。対象地域は大型商業施設やJR駅への利便性が良好で、土地区画整理事業により供給され、環境も良好であり需要は底堅い。ただし、今後は大型住宅団地に近接していることから宅地の大量供給が予想され、需給バランスに大きな影響が生じると予測される。土地は200㎡程度で1200万円∼1300万円程度が取引の中心となる。
一般的要因移転需要はほぼ収束し、かつ、移転用地や公営住宅の大量供給もあり、需要者の地域による選別が強まる傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度4420561
北緯 141度2664636

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

蛇田駅(地価相場 47,000円/㎡)陸前山下駅(地価相場 44,200円/㎡)陸前赤井駅(地価相場 31,900円/㎡)曽波神駅(地価相場 47,000円/㎡)石巻駅(地価相場 45,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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