宮城県東松島市赤井字舘前２２０番４外(陸前赤井駅・東矢本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
11,700円
2017年01月01日に行った宮城県東松島市赤井字舘前２２０番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県東松島市赤井字舘前２２０番４外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 11,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 陸前赤井、2,000m |
| 地積 | 496㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南10.5m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
佐々木真理氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐々木真理 |
|---|---|
| 価格 | 11,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域において標準的な画地である。 |
| 地域要因 | 少子高齢化が進み、農業従事者は減少傾向にあり、農家集落地域の宅地需要は低迷している。 |
| 地域要因の将来予測 | 県道沿いの旧来からの農家集落地域。震災後市内で多く見られた被災者の移転需要も当地区では殆ど影響はない。少子高齢化や就農人口の減少等の影響もあり、宅地需要は弱く、今後も地価は弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東松島市内の農家集落地域一円で、需要者の中心は農業従事者、当地域の地縁者等である。旧来からの農家集落地域で他地区からの流入はほとんど認められず、当地区においては震災後の移転需要等についてもほとんど影響はみられない。引き続き需要・供給ともに弱く不動産取引は少ない状態が続いており、よって需要の中心となる価格帯の把握は困難な状態である。 |
| 一般的要因 | 移転需要は沈静化し、集団移転団地の引渡し、公営住宅の入居等が進行中であり、総合的に地価は横ばい∼下落傾向にある。 |
江澤亜樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 江澤亜樹 |
|---|---|
| 価格 | 11,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域内の標準的画地であり格別の変動はない。 |
| 地域要因 | 旧来からの集落地域。市街化調整区域の幹線県道沿いであり、被災者の移転も見られたが、需要は地縁、血縁関係のある者等に限定される。 |
| 地域要因の将来予測 | 県道沿いの旧来からの集落地域であり、周辺での被災者の移転は一段落している。開発その他の動きはなく当分の間は現状維持が見込まれる。地価は若干の下落傾向にて推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧矢本町内における既存集落であるが、東松島市全体の集落に及ぶ。需要者は同一需給圏内の居住者、特に旧矢本町内の集落に地縁的選好性を有する者に限られる。区画整理地や中心市街地の住宅地とは異なり、市街化調整区域の既存集落では取引が少ない状況である。このため需要の中心となる価格は見出し難いものの、150坪程度の標準的画地で600万円程度と見込まれる。 |
| 一般的要因 | 震災後の高台、内陸への移転需要はほぼ区切りがついている。復興公営住宅等の供給が進むにつれ、取引の減少が見込まれる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度4347672 北緯 141度2376883 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
陸前赤井駅(地価相場 31,900円/㎡)東矢本駅(地価相場 29,800円/㎡)矢本駅(地価相場 26,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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