京都府城陽市平川東垣外３０番２(久津川駅・寺田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


124,000円

2017年01月01日に行った京都府城陽市平川東垣外３０番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を124,000円/㎡としました。

京都府城陽市平川東垣外３０番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府城陽市平川東垣外３０番２
住居表示 
価格124,000円/㎡
交通施設、距離久津川、160m
地積165㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に店舗兼住宅もみられる住宅地域
前面道路の状況南4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中厚生氏による調査レポート

不動産鑑定士田中厚生
価格124,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因交通利便性が良いため引き合いは多いが、各画地の規模は比較的大きく総額も嵩むため、成約は多くない。地価も上昇には至っていない。
地域要因の将来予測駅近くの一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域で、地域要因に格別の変動はないため現状維持が続くと予測する。地価水準は、しばらく横這いで推移すると見られる。
市場の特性同一需給圏は、概ね城陽市・宇治市内のJR奈良線、近鉄京都線沿線で、駅から徒歩圏の中小規模住宅地域。需要者は同地域や周辺居住者が中心で、通勤の利便性が重視されると見られる。物件は多くないが取引は堅調で、古い建物を取り壊して土地を分割して建売分譲されることもある。更地価格としては、160㎡で2，000万円前後、建売新築で3，200万円程度である。
一般的要因景気は踊り場にあり、消費支出も伸びていない。城陽市の人口は微減傾向が続き、住宅地需要に勢いはないが、地価は横這いが続く地域が多い。

百合口賢次氏による調査レポート

不動産鑑定士百合口賢次
価格124,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既存地域であるが利便性は良好、一般的要因の影響もあり需要は回復傾向が認められ、地価は横這い傾向に転じている。
地域要因の将来予測既成住宅地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。景気回復等の影響を受け、旧集落的な色彩も残るが駅に近接して利便性が良く需要は安定的、地価は当面横這い傾向が継続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は近鉄京都線を中心に広がる中小規模住宅地域。需要者の中心は城陽市内の居住者であるが、地縁関係者による需要も見られる。既存地域で宅地開発等も少なく、市場では中古物件が中心であるが、全般的に需給は少ない。規模によって価格帯は異なるが、土地160㎡程度で2，000万円前後、中古の戸建住宅で2，000∼2，500万円程度の物件が取引の中心となる。
一般的要因人口は微減傾向。景気回復は足踏みの感もあるが雇用・所得環境は改善、利便性の良好な地域を中心に需要は回復。但し地域的な二極化傾向は継続。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8653432
北緯 135度7567593

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

久津川駅(地価相場 113,000円/㎡)寺田駅(地価相場 109,500円/㎡)新田駅(地価相場 114,000円/㎡)城陽駅(地価相場 111,000円/㎡)伊勢田駅(地価相場 121,000円/㎡)富野荘駅(地価相場 108,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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