京都府城陽市上津屋野上５２番外(久津川駅・寺田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


31,000円

2017年01月01日に行った京都府城陽市上津屋野上５２番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,000円/㎡としました。

京都府城陽市上津屋野上５２番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府城陽市上津屋野上５２番外
住居表示 
価格31,000円/㎡
交通施設、距離久津川、1,800m
地積463㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域
前面道路の状況東4.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

百合口賢次氏による調査レポート

不動産鑑定士百合口賢次
価格31,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧集落的な地域で需要は地縁関係者等に限定されるが、景気回復等の影響を受け、底値感も生じており、地価は横這い傾向に転じている。
地域要因の将来予測農家住宅が見られる旧集落で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。需要は地縁関係者に限定され易く弱含んではいるものの価格的には底値感もあり、地価は当面横這い傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は城陽市をはじめ宇治市や八幡市、久御山町等周辺市町に広がる市街化調整区域や都市計画区域外の住宅地域。需要者の中心は同一圏域内の居住者や地縁関係者で圏外からの転入は稀少、従来から需要は極めて少ない。旧集落としての色彩が非常に強く今後も圏外からの需要はあまり見込めないと考えられる。地域内での取引数は僅かで、取引には事情が含まれることが多く、取引の中心となる価格帯を見極めることは困難である。
一般的要因人口は微減傾向。景気回復は足踏みの感もあるが雇用・所得環境は改善、利便性の良好な地域を中心に需要は回復。但し地域的な二極化傾向は継続。

細見幸司氏による調査レポート

不動産鑑定士細見幸司
価格31,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の農家住宅を中心とした地域で地域要因に格別の変動はないものの、地価水準から価格は横這い傾向にある。
地域要因の将来予測市街化調整区域の農家住宅を中心とした既成集落であり、地域要因に特別の変動要因はなく、今後も現状を維持して推移するものと予測する。需要は少ないが価格水準も低く、地価は横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は城陽市の他、京都府南部の市街化調整区域に存する農家住宅を中心とした住宅地域である。需要者は地縁のある個人が中心である。市街化調整区域の宅地の取引は全般に少なく、需要は低迷が続いている。調整区域の物件は取引件数が極めて少なく、各地規模もまちまちであることから、中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因城陽市の人口は減少傾向にある。新名神高速道路の工事が進んでおり、城陽IC予定地周辺では区画整理事業も進行中である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8655459
北緯 135度7559344

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

久津川駅(地価相場 113,000円/㎡)寺田駅(地価相場 109,500円/㎡)新田駅(地価相場 114,000円/㎡)城陽駅(地価相場 111,000円/㎡)伊勢田駅(地価相場 121,000円/㎡)富野荘駅(地価相場 108,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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