京都府城陽市久世里ノ西４９番３６(久津川駅・寺田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


113,000円

2017年01月01日に行った京都府城陽市久世里ノ西４９番３６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を113,000円/㎡としました。

京都府城陽市久世里ノ西４９番３６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府城陽市久世里ノ西４９番３６
住居表示 
価格113,000円/㎡
交通施設、距離久津川、950m
地積92㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岡田誠二郎氏による調査レポート

不動産鑑定士岡田誠二郎
価格113,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因近隣地域内に目立った変化は無い。地域内や周辺でも中古住宅の取引や既存画地の新築再分譲が見られた。
地域要因の将来予測小規模画地の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。周辺では既存画地の建替え等が見られる程度で、他は大きな変化は見られない。当面は概ね現状の住宅地域として推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄京都線の久津川駅圏内を中心に、市内の北、中部の住宅地域である。主な需要者は、画地規模と総額の観点から一次取得者である。宇治市内の住宅地と競合する場合は相対的に需要は高くないが、総額の値頃感もあって地価は概ね横ばいで推移する。近隣地域周辺では中古戸建住宅の取引が目立ち、主な取引価格帯は、土地のみで総額1000∼1500万円程度である。
一般的要因城陽市の人口減少率、高齢化率ともに府全体よりも大きく、進行している。区画整理事業等の波及効果が期待される。

嶋嵜敦氏による調査レポート

不動産鑑定士嶋嵜敦
価格113,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動はなく、不動産需給・地価動向ともに横這状態にある。
地域要因の将来予測近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ、古くに宅地開発された住宅地域である。近隣地域及び周辺地域に価格変動をもたらす格別の変動要因はないので、当面は現状で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、近鉄京都線及びJR奈良線沿線の城陽市内の平坦部に位置する中小規模一般住宅地域である。需要者は、城陽市内の個人が中心で、隣接市町からの転入者も見られる。近隣地域周辺は、古くに宅地開発された住宅地域で、生活利便性が概ね良好なことから、地価動向は比較的安定している。取引の中心は中古の戸建住宅であるが、価格帯は、土地で1，000万円程度、新築戸建で、2，500万円程度である。
一般的要因新名神IC建設近郊の区画整理地や白坂地区等の工業系の需要があるが、商業地・住宅地は取引件数・取引価格ともに概ね横這い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度860177
北緯 135度7698137

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

久津川駅(地価相場 113,000円/㎡)寺田駅(地価相場 109,500円/㎡)城陽駅(地価相場 111,000円/㎡)新田駅(地価相場 114,000円/㎡)富野荘駅(地価相場 108,000円/㎡)伊勢田駅(地価相場 121,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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