京都府久世郡久御山町佐山双栗８番３７外(久津川駅・伊勢田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


96,500円

2017年01月01日に行った京都府久世郡久御山町佐山双栗８番３７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を96,500円/㎡としました。

京都府久世郡久御山町佐山双栗８番３７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府久世郡久御山町佐山双栗８番３７外
住居表示 
価格96,500円/㎡
交通施設、距離大久保、2,000m
地積114㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

水野正也氏による調査レポート

不動産鑑定士水野正也
価格96,500円/㎡
個別的要因 特段の変動要因はない。
地域要因 既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。
地域要因の将来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。周辺では散発的に小規模開発が見られるが、需給関係は安定しており、格別の変動要因はないことから、当面、現状維持で推移するものと考えられる。
市場の特性 同一需給圏は、久御山町域を中心に、これに隣接する八幡市北東部、伏見区淀地区、宇治市南西部等を含む住宅地域であるものと把握される。主たる需要者層は、当該圏域に地縁を有する者と考えられる。久御山町域においては、取引件数も少ないが、周辺で散発的に行われる新規分譲では30百万円前後が中心価格帯である。
一般的要因 景気は緩やかに回復傾向にあり、一部地域では地価の高騰も見られるが、全般的に不動産市況に改善をもたらすには至っていない。

池田祥司氏による調査レポート

不動産鑑定士池田祥司
価格96,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地需要は持ち直しつつあるが、回復傾向の景気についてのリスクもあり、横這い傾向である。
地域要因の将来予測当該地域は小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、今後暫く横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は久御山町域並びに周辺の八幡市北東部、京都市伏見区淀地区、宇治市南西部に存する住宅地域である。需要者は地縁的選好性を有する一次取得者層及び買替層である。建売住宅や古家付の需要が主である。新築の戸建物件は3000万円前後の物件が需要の中心を占めている。
一般的要因景気は回復基調で、個人消費は底堅く推移、住宅投資は持ち直している。設備投資が緩やかに増加、公共投資は下げ止まりつつある等好材料が多い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8762115
北緯 135度7527731

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

久津川駅(地価相場 113,000円/㎡)伊勢田駅(地価相場 121,000円/㎡)新田駅(地価相場 114,000円/㎡)寺田駅(地価相場 109,500円/㎡)小倉駅(地価相場 118,000円/㎡)ＪＲ小倉駅(地価相場 118,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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