東京都北区赤羽１丁目３２番１４(赤羽駅・赤羽岩淵駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


950,000円

2017年01月01日に行った東京都北区赤羽１丁目３２番１４(東京都北区赤羽１−３２−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を950,000円/㎡としました。

東京都北区赤羽１丁目３２番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都北区赤羽１丁目３２番１４
住居表示赤羽１−３２−１２
価格950,000円/㎡
交通施設、距離赤羽岩淵、140m
地積208㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)12F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層共同住宅等が建ち並ぶ地域
前面道路の状況東30.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

菱村千枝氏による調査レポート

不動産鑑定士菱村千枝
価格950,000円/㎡
個別的要因個別的要因につき特別の変動は見られない。
地域要因都心への通勤者を対象としたマンション建設用地需要は堅調であり、駅近と高い容積率を活用できる規模の大きな土地には底堅い需要がある。
地域要因の将来予測近隣地域は画地規模に応じて徐々に高層化が進んでいるが、当面は現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概ね城北地域一円であり、需要者の中心は同一需給圏内に選好性を有するマンション開発業者等の法人が中心である。幹線沿いの高容積率を生かした高層化が進み、都心への通勤利便性から賃貸・分譲需要はおおむね堅調であるため用地需要は潜在的に旺盛である。中心需要は土地で200㎡以上、総額2∼3億円程度である。建築費の上昇傾向により開発業者の利潤は圧迫されつつあるが、希少な開発素地について需要者間の競争は激しい。
一般的要因北区の人口は微増、世帯数は増加傾向にあり、不動産取引件数は横ばいの傾向にある。賃料は横ばい傾向であるが取引価格は上昇傾向を示している。

神川清氏による調査レポート

不動産鑑定士神川清
価格950,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性の高さから商業地に対する需要は大きいが、供給が少ない。地域要因に特段の変化はない。
地域要因の将来予測大きな変動要因は見当たらないので、当面現状で推移すると思われる。
市場の特性同一需給圏は北区、荒川区、板橋区、豊島区北部一帯と判定した。商業地であってもビル用地よりもマンション用地の需要は大きい地域である。総額4000万円∼6000万円のファミリータイプが比較的多い。マンション価格は頭打ちの傾向にあるが、マンション用地の需要は物件が少ないため依然強含みである。土地の需要者の中心はマンション分譲業者とみられるが、駅に近い土地では投資目的での取得も見られる。
一般的要因区の人口と世帯数は微増で、土地取引件数はほぼ横ばいだが価格は上昇している。賃料はほぼ横ばいである。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7772065
北緯 139度7232694

参考：該当物件周辺マップ

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東京都北区滝野川２丁目５４番７東京都北区赤羽町１丁目２１番１、２１番１３及び２１番２６東京都北区赤羽西４丁目１２３番３東京都北区豊島８丁目３２番３６東京都北区赤羽２丁目４２番９東京都北区西ケ原３丁目１１番３６東京都北区赤羽西１丁目１番２８東京都北区滝野川１丁目７２番１東京都北区赤羽２丁目４９番６

参考：近隣駅の地価相場

赤羽駅(地価相場 362,500円/㎡)赤羽岩淵駅(地価相場 362,500円/㎡)志茂駅(地価相場 363,000円/㎡)東十条駅(地価相場 378,000円/㎡)王子神谷駅(地価相場 378,000円/㎡)十条駅(地価相場 396,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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