三重県桑名市外堀８１番３(桑名駅・益生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


68,600円

2017年01月01日に行った三重県桑名市外堀８１番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を68,600円/㎡としました。

三重県桑名市外堀８１番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県桑名市外堀８１番３
住居表示 
価格68,600円/㎡
交通施設、距離桑名、1,600m
地積173㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

瀬古博之氏による調査レポート

不動産鑑定士瀬古博之
価格68,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心市街地に近い生活利便性に優れた地域のため、需要は底堅く、地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測桑名市中心部の既成住宅地としてほぼ熟成しており、今後とも現状のまま安定的に推移するものと予想される。生活利便性の高い地域で需要は底堅く、地価は安定傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、桑名市中心部に近い戸建住宅地域。需要者は同一需給圏域内の居住者が中心である。桑名駅西側の住宅地域は高台で住環境に優れ選好度が高く、地価も上昇傾向が続いている。桑名駅東側の中心市街地周辺は津波等浸水懸念があるものの、商業施設や公共施設等が集積する生活利便性に優れた地域で、需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、規模170㎡程度の土地で1，200万円程度、新築戸建物件は2，700万円程度である。
一般的要因桑名市の人口は概ね横ばい傾向。新規の住宅供給もあり、住宅着工は直近では増加。景気は緩やかな回復傾向にある。

塚田栄二郎氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田栄二郎
価格68,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性及び快適性の良好な住宅地域で、地域内において特段の変動要因はない。需要は底堅く地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測既成の住宅地域としてほぼ熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。生活利便性や快適性が良好なため需要は底堅く推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市中心部及び中心部に近い住宅地を中心とする圏域と把握され、特に桑名駅東側の居住環境が良好な住宅地と強い代替性が認められる。需要者の中心は桑名駅東側の居住者と把握される。居住環境が良好なため需要は底堅いが、供給は限定的な地域である。取引の中心となる価格帯は、土地で1，000万円∼1，500万円程度と判断される。
一般的要因桑名市の人口は概ね横ばいである。土地取引件数、住宅着工件数は増加傾向にあり、利便性の良好な地域の住宅地需要は回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0598028
北緯 136度6945102

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

桑名駅(地価相場 54,900円/㎡)益生駅(地価相場 52,050円/㎡)馬道駅(地価相場 56,400円/㎡)西別所駅(地価相場 54,900円/㎡)播磨駅(地価相場 54,900円/㎡)伊勢朝日駅(地価相場 46,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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