三重県桑名市三之丸４２番(桑名駅・益生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


66,800円

2016年01月01日に行った三重県桑名市三之丸４２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,800円/㎡としました。

三重県桑名市三之丸４２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県桑名市三之丸４２番
住居表示 
価格66,800円/㎡
交通施設、距離桑名、1,400m
地積335㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南3.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

梅村啓之氏による調査レポート

不動産鑑定士梅村啓之
価格66,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧市街地内の既成住宅地域で、地域要因に特段の変動はないが、需要は底堅く、地価は安定的である。
地域要因の将来予測桑名市中心部に近く、熟成した住環境を有する住宅地域であり、地価も安定して現状水準を維持していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、桑名市及び隣接市町の市街地に近い住宅地域の存する圏域である。典型的な需要者は桑名市在住または在勤者であり、既成住宅地域であるため他都市からの転入は多くない。既成市街地内の住宅地域においては、生活利便施設への接近性に優れるため需要は底堅いが、開発余地も少ないため供給量は少ない。画地規模は相対的に大きく、需要の中心となる価格帯は土地面積330㎡程度で2，200万円前後である。
一般的要因桑名市の人口は概ね横ばい傾向。住宅地の価格は、駅西の住環境良好な丘陵地及び市中心部付近の旧市街地での需要は堅調である。

塚田栄二郎氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田栄二郎
価格66,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧市街地内の既成住宅地域で、選好性が高いため需要は底堅く、地価は横ばいである。
地域要因の将来予測旧市街地内の熟成した既成住宅地域で、特段の変動要因はなく、現状維持で推移すると予測する。選好性の高い地域で需要は堅調であり、地価は横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は旧桑名市を中心とした住宅地域と把握され、桑名市東部の旧市街地内の既成住宅地域と強い代替性が認められる。需要者は桑名市旧市街地内の居住者が中心である。市中心部に近く利便性が高いことから選好性が認められ需給バランスは均衡している。需要の中心となる価格帯は、土地で1，500万円∼2，500万円程度、新築の戸建物件は3，000万円∼4，000万円程度と判断される。
一般的要因桑名市の人口は概ね横這いである。土地取引件数、住宅着工件数は減少傾向にあるが、選好性の高い住宅地の地価は回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0650135
北緯 136度6969627

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

桑名駅(地価相場 54,900円/㎡)益生駅(地価相場 52,050円/㎡)馬道駅(地価相場 56,400円/㎡)播磨駅(地価相場 54,900円/㎡)西別所駅(地価相場 54,900円/㎡)長島駅(地価相場 67,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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