滋賀県草津市西草津２丁目字南ソブ田１６３０番５１(草津駅・南草津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


98,000円

2017年01月01日に行った滋賀県草津市西草津２丁目字南ソブ田１６３０番５１(滋賀県草津市西草津２−３−３１−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を98,000円/㎡としました。

滋賀県草津市西草津２丁目字南ソブ田１６３０番５１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県草津市西草津２丁目字南ソブ田１６３０番５１
住居表示西草津２−３−３１−５
価格98,000円/㎡
交通施設、距離草津、1,600m
地積172㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西6.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浜本博志氏による調査レポート

不動産鑑定士浜本博志
価格98,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な規模、形状を有する南西向きの中間画地で、日照・通風等の居住の快適性にすぐれ、相対的に選好性が強い。
地域要因地域要因に特段の変化はないが、周辺での新規分譲販売が好調な影響もあり、中古市場における需要も堅調で、価格は底堅い。
地域要因の将来予測草津駅徒歩圏外縁部の熟成した住宅地であり、今後も現状のまま推移するものと見込まれる。周辺の新規分譲販売は概ね堅調で、中古市場での需要も底堅いことから、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR草津及び南草津駅勢圏の住宅地域。需要者の中心は草津市内居住者であるが、他市からの転入も見られる。周辺では中小規模団地開発が活発で新規分譲の販売状況は概ね好調である。土地は170㎡程度で1600万円∼2000万円程度、新築戸建は3000万円∼3500万円程度が取引の中心。
一般的要因県内景気は、住宅投資は伸び悩み、雇用面もやや軟調で、生産面の一部にやや弱い動きも見られ、全体的に回復基調ではあるものの力強さに欠ける。

谷正登氏による調査レポート

不動産鑑定士谷正登
価格98,000円/㎡
個別的要因形状、規模は標準的であるが、南西向きの中間画地であり、日照・通風等の居住の快適性が優れ、市場では優位にある。個別的要因に変動はない。
地域要因熟成した既成住宅地域で、特段の地域要因の変動は認められない。生活利便性に優り、需要は堅調である。
地域要因の将来予測戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。最寄駅からも比較的近く生活利便性もよく一定の需要が見込める地域であり、地価水準はやや上昇傾向で推移するするものと予測する。
市場の特性同一需給圏はおおむねJR東海道本線沿線の草津市域の戸建住宅地域。需要者の中心は京阪神や市内の工場等へ通勤するサラリーマン層を中心とする一次取得者である。戸建志向の強いファミリー層から値頃感があり、需要は堅調である。土地は170㎡程度で1700万円程度、新築の戸建物件は3500万円程度が取引の中心。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調にあるものの、引き続き力強さに欠けた足踏み状態にある。草津市の人口及び世帯数は、増加傾向である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0175112
北緯 135度9539669

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

草津駅(地価相場 98,600円/㎡)南草津駅(地価相場 99,050円/㎡)栗東駅(地価相場 112,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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