滋賀県草津市野路町字下北池２４２９番７(南草津駅・草津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


120,000円

2017年01月01日に行った滋賀県草津市野路町字下北池２４２９番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を120,000円/㎡としました。

滋賀県草津市野路町字下北池２４２９番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県草津市野路町字下北池２４２９番７
住居表示 
価格120,000円/㎡
交通施設、距離南草津、1,300m
地積150㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋靖展氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋靖展
価格120,000円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動要因がない形状・規模が標準的な南東向きの画地で、居住の快適性はやや優るが、競争力の程度は普通。
地域要因地域内には格別の変動要因はないが、周辺には生活利便施設が立地していることから、需給は比較的安定している。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅地域として成熟しており、今後特に大きな変動要因はない。草津市内における住宅地の地価水準は宅地需要が堅調であることから、上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は戸建住宅地を中心とし、概ね草津市内に存する中規模一般住宅地。需要者の中心は草津市内及び隣接市域に居住する第一次取得者のほか、買い替え取得者層も需要者として認められる状況にある。野路地域周辺においては公共・商業施設の整備が進行し、需給関係は堅調に推移している。周辺地域における土地取引水準は、150㎡程度の画地で、1，500万円∼2，000万円程度と推定する。
一般的要因草津市内における住宅地需要は、概ね堅調に推移しているが、最寄駅から遠い地域においては弱含みで推移している。

眞下貴之氏による調査レポート

不動産鑑定士眞下貴之
価格120,000円/㎡
個別的要因標準的な規模、形状を有する南東向きの一方路画地。個別的要因に変動はないが、日照、通風等居住快適性に優れ市場競争力はやや強い。
地域要因成熟した戸建住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。JR南草津駅徒歩圏内に位置し、良好な利便性から、需要者の選好性が相対的に強い。
地域要因の将来予測JR南草津駅勢圏の成熟した住宅団地として、今後も現在の住環境を維持するものと思料される。最寄駅や商業施設まで徒歩圏内に存し生活利便性が良好であることから選好性が強く、需要は堅調である。
市場の特性同一需給圏は草津市内における住宅地域の圏域と判断する。需要者は草津市内の一次取得者が中心であるが、周辺市や県外からの流入も一部に見られている。JR南草津駅周辺は区画整理事業により発展性が見られ、特に駅徒歩圏内の住宅地に対する需要者の選好性は高く、需要が底堅いため、地価は上昇傾向が持続している。土地は150㎡で1，600∼1，900万円、新築戸建住宅で3，000∼3，500万円前後の価格帯が中心である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるが、力強さに欠ける状況。草津市内の総人口、世帯数ともに増加傾向。高齢化率は上昇傾向。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0072178
北緯 135度9471689

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

南草津駅(地価相場 99,050円/㎡)草津駅(地価相場 98,600円/㎡)瀬田駅(地価相場 107,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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