滋賀県草津市野路１丁目字池之尻１６番５外(南草津駅・瀬田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
299,000円
2017年01月01日に行った滋賀県草津市野路１丁目字池之尻１６番５外(滋賀県草津市野路１−１４−３８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を299,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県草津市野路１丁目字池之尻１６番５外 |
| 住居表示 | 野路１−１４−３８ |
| 価格 | 299,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 南草津、駅前広場接面 |
| 地積 | 841㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)10F |
| 利用現況 | 店舗兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗付きマンションが立地する駅前商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西駅前広場道路 |
| その他の接面道路 | 三方路 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),600(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
眞下貴之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 眞下貴之 |
|---|---|
| 価格 | 299,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な規模、形状を有する三方路画地。個別的要因に変動はないが、三方路画地であるため、建物レイアウト等の自由度が優れ市場競争力は強い。 |
| 地域要因 | JR南草津駅勢圏の人気の高さや発展期待から、マンション開発業者の素地取得意欲は依然として強く、地価は上昇傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | JR南草津駅東口側の駅前商業地域であり、周辺では分譲マンションの増加や背後地人口の増加が見られており、店舗進出動向も堅調である。従って今後とも、本地域は発展的に推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR大津駅から草津駅までの駅徒歩圏内の地域と判断する。需要者はビル業者のほか画地規模が大きければマンション開発業者が中心となる。駅前商業地域であり、店舗用地としての需要も強いが、画地規模が大きいマンション適地に対する開発業者の素地取得意欲が特に強く、マンション開発業者による素地取得価格が地価上昇を牽引している状況である。規模により総額はまちまちであるが、土地は1，000㎡で2∼4億円程度が中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかな回復基調にあるが、力強さに欠ける状況。草津市内の総人口、世帯数ともに増加傾向。高齢化率は上昇傾向。 |
園田淳史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 園田淳史 |
|---|---|
| 価格 | 299,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な規模、形状を有する三方路画地。個別的要因に変動はないが、三方路画地であるため、建物レイアウト等の自由度が優れ市場競争力は強い。 |
| 地域要因 | JR南草津駅勢圏のマンション適地に対する需要は未だ強含みであるが、建築費高騰等により開発業者の仕入れ姿勢に慎重な動きも見られている。 |
| 地域要因の将来予測 | JR南草津駅前商業地域である。JR南草津駅周辺では商業地の面的拡大や分譲マンションの増加が見られており、若干ピークアウト感が見られるものの、今後も発展的に推移するものと思料され、地価は上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲はJR大津∼守山駅勢圏の駅前商業地域である。需要者は地元中小資本のほか画地規模が大きければマンション開発業者が中心となる。ここにきて主としてマンション素地需要の堅調を反映して市場は上昇基調を維持している。中心価格帯は、取引件数が少なく規模の偏差も大きいため、総額の判定は困難であるが、単価としては概ね280∼320千円／㎡前後が中心で、マンション適地の場合、面大増価が認められるのが特徴。 |
| 一般的要因 | 消費、投資、雇用等について中期的には緩やかな回復傾向が持続すると予測され、県内の情勢も概ね回復傾向と判断する。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度0033103 北緯 135度9483317 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
南草津駅(地価相場 99,050円/㎡)瀬田駅(地価相場 107,000円/㎡)草津駅(地価相場 98,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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