滋賀県草津市野路町字片原６８８番２(南草津駅・草津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
129,000円
2017年01月01日に行った滋賀県草津市野路町字片原６８８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を129,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県草津市野路町字片原６８８番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 129,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 南草津、300m |
| 地積 | 1,963㎡ |
| 形状 | 台形(1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼工場 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 事務所、店舗等が建ち並ぶ駅に近い商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西17.0m県道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
眞下貴之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 眞下貴之 |
|---|---|
| 価格 | 129,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な規模を有する台形状の二方路画地であるが、効用の増減価は認められない。個別的要因に特段の変動はなく、市場競争力の程度も普通である。 |
| 地域要因 | JR南草津駅西口側では、南草津プリムタウン土地区画整理事業の組合が平成28年1月に設立し、今後の事業の進捗、地域の発展が期待されている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は草津市、大津市内に存する幹線道路沿いの商業地域の圏域と判断する。需要者は飲食店舗及びロードサイド店舗の事業者を中心に、規模によっては開発業者も想定できる。JR南草津駅周辺においては、その良好な利便性や発展性から背後地人口が増加し、その影響で周辺店舗等の収益性は逓増傾向にあり、地価は上昇傾向が続いている。商業地の取引事例数が少なく、また規模にばらつきがあるため、総額での中心価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかな回復基調にあるが、力強さに欠ける状況。草津市内の総人口、世帯数ともに増加傾向。高齢化率は上昇傾向。 |
高橋靖展氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高橋靖展 |
|---|---|
| 価格 | 129,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に格別の変動要因がない形状・規模が標準的な画地で、個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程度は普通。 |
| 地域要因 | 地域内には格別の変動要因はないが、南草津駅に近く、新規の店舗進出も認められることから、地価は継続して上昇傾向である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は草津市域及びその周辺地域における低層店舗等が多い商業地域である。店舗等が立地するほか、近傍では共同住宅等も認められる。最寄駅に近く、店舗の集積性も高まりつつある地域内にあって地価は上昇傾向に推移しているものと推定されるものの、低層店舗にかかる商業地においては、定期借地権設定による店舗の進出が多くなってきつつあり、土地価格水準の把握は困難であった。 |
| 一般的要因 | 草津市内における商業地に対する需要は、立地条件により強弱が大きく、特に路線型商業地についてはその傾向が顕著である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度007243 北緯 135度9465262 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
南草津駅(地価相場 99,050円/㎡)草津駅(地価相場 98,600円/㎡)瀬田駅(地価相場 107,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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