滋賀県草津市青地町字柳６９２番１１番外(南草津駅・草津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
74,500円
2016年01月01日に行った滋賀県草津市青地町字柳６９２番１１番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を74,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県草津市青地町字柳６９２番１１番外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 74,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 草津、2,600m |
| 地積 | 532㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、営業所等が混在する県道沿いの地域 |
| 前面道路の状況 | 南西12.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
阪口義嗣氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 阪口義嗣 |
|---|---|
| 価格 | 74,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な形状・規模等を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力は普通である。 |
| 地域要因 | 路線商業地であるが商業集積度はやや低く、安定的な土地利用状況であり特段の地域要因の変動はない。地価は安定的に推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は草津市を中心とする湖南地域の路線商業地域の範囲である。需要者の中心は、自己利用を目的の事業者またはテナントビル利用目的の事業者と思料する。事務所テナントは厳しい状況が続いているが、小売・飲食店舗等のテナントには一定の需要がある。画地規模や当事者間の事情により取引価格が左右されることも多いため、中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調にある。草津市は人口増・世帯数増であり地価は上昇傾向が継続している。 |
芦川直樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 芦川直樹 |
|---|---|
| 価格 | 74,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模等の中間画地で競争力の程度は普通である。 |
| 地域要因 | 店舗、営業所等が混在するやや商況の劣る路線商業地域で、商業集積性がやや低く、競争力はやや劣る。地価はほぼ横ばいである。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は湖南エリアの路線商業地域一円で、需要者の中心は、自己使用目的の営業所や店舗等の経営を目的とする個人事業者や法人事業者を中心とする。背後人口が少なく、周辺では、店舗の新規出店等はほとんど見られず商況はやや弱いが、草津市内の好調な不動産市況を反映して、一定の需要が認められる。取引における中心価格帯は、取引される土地の規模・取引価格に幅があるが、標準地の規模で4000万円前後が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 草津市の人口・世帯数は増加傾向にあり、高齢化率も県内平均より低く、市街化区域内においては地価は概ね上昇傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度007243 北緯 135度9465262 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
南草津駅(地価相場 99,050円/㎡)草津駅(地価相場 98,600円/㎡)瀬田駅(地価相場 107,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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