滋賀県草津市南草津１丁目３番３外(南草津駅・瀬田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


264,000円

2017年01月01日に行った滋賀県草津市南草津１丁目３番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を264,000円/㎡としました。

滋賀県草津市南草津１丁目３番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県草津市南草津１丁目３番３外
住居表示 
価格264,000円/㎡
交通施設、距離南草津、250m
地積1,188㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)6F
利用現況事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層マンションが見られる駅に近い住宅地域
前面道路の状況北東8.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

園田淳史氏による調査レポート

不動産鑑定士園田淳史
価格263,000円/㎡
個別的要因標準的な規模、形状を有する二方路画地。個別的要因に変動はないが二方路画地であるため、建物レイアウト等の自由度が優れ市場競争力は強い。
地域要因JR南草津駅周辺はマンション素地需要が強含みである一方で、昨今の建築費高騰等により、開発業者の素地取得はやや慎重な姿勢も見られている。
市場の特性同一需給圏はJR大津∼草津駅勢圏の駅近高容積率住商混在地域と判断する。需要者はマンション開発業者が中心。本地域周辺は区画整理事業や新快速停車化により県内でも有数の発展性が見られるエリアであり、マンション適地に対する開発業者の需要が依然として強いが、建築費高騰による素地需要のピークアウト感や、立命館大学の撤退傾向等もあり、周辺の地価はやや軟化傾向が見られる。中心価格帯は1，000㎡で2∼3億円程度が中心であろう。
一般的要因消費、投資、雇用等について中期的には緩やかな回復傾向が持続すると予測され、県内の情勢も概ね回復傾向と判断する。

眞下貴之氏による調査レポート

不動産鑑定士眞下貴之
価格264,000円/㎡
個別的要因標準的な規模、形状を有する二方路画地。個別的要因に変動はないが二方路画地であるため、建物レイアウト等の自由度が優れ市場競争力は強い。
地域要因JR南草津駅西口側では、南草津プリムタウン土地区画整理事業の組合が平成28年1月に設立し、今後の事業の進捗、地域の発展が期待されている。
市場の特性同一需給圏はJR大津駅から草津駅までの駅徒歩圏内の地域と判断する。需要者は県内及び関西圏で分譲マンションを供給しているマンション開発業者が中心である。本地域は駅近くの高容積率の地域であり、周辺地域の発展性からエンドユーザーの人気が高く、マンション開発業者の素地需要は根強い。また地主の土地保有意識が高く供給が少ないため、マンション適地については取引価格が上昇傾向にある。土地は1，000㎡で2∼4億円程度が中心価格帯である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるが、力強さに欠ける状況。草津市内の総人口、世帯数ともに増加傾向。高齢化率は上昇傾向。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度00438219999999
北緯 135度9424739

参考：該当物件周辺マップ

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滋賀県草津市矢倉町字射場後１０６５番３滋賀県草津市南笠町字月法５３６番５７滋賀県草津市大路２丁目字世基３２１番５外滋賀県草津市橋岡町字池ノ下３番４９滋賀県草津市西渋川１丁目字北原５５９番１滋賀県草津市渋川１丁目字宿屋９０３番外滋賀県草津市南笠町字笹之口４２９番１外滋賀県草津市野路町字池之尻９３１番外滋賀県草津市野路１丁目字池之尻１６番５外

参考：近隣駅の地価相場

南草津駅(地価相場 99,050円/㎡)瀬田駅(地価相場 107,000円/㎡)草津駅(地価相場 98,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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