滋賀県草津市上笠４丁目字松木６１４番２(草津駅・南草津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


106,000円

2017年01月01日に行った滋賀県草津市上笠４丁目字松木６１４番２(滋賀県草津市上笠４−１２−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を106,000円/㎡としました。

滋賀県草津市上笠４丁目字松木６１４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県草津市上笠４丁目字松木６１４番２
住居表示上笠４−１２−１３
価格106,000円/㎡
交通施設、距離草津、2,200m
地積104㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、一般住宅、駐車場が混在する近隣商業地域
前面道路の状況北東7.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浜本博志氏による調査レポート

不動産鑑定士浜本博志
価格106,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。概ね標準的な画地であり、競争力の程度は普通である。
地域要因店舗のほかに住宅等も混在する近隣商業地域であり、やや停滞感があるが、水準的に値ごろ感があり、価格は概ね横ばいで推移している。
地域要因の将来予測店舗が存するが、住宅等の混在度も高い近隣商業地域で、土地利用は安定的である。商業地としての需要は弱いが、周辺住宅地との比較における値ごろ感もあり、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は草津市内中心とする近隣商業地域であり住宅の混在も見受けられる。需要者の中心は、主として地元事業者等であるが、共同住宅や一般住宅の混在度が高まる地域も多く、これらの地域では、居住目的の需要者も顕在化しつつある。土地は100㎡程度で1000万円程度が取引の中心と思われるが、規模はまちまちで中心価格帯を見出すのは難しい。
一般的要因県内景気は、住宅投資は伸び悩み、雇用面もやや軟調で、生産面の一部にやや弱い動きも見られ、全体的に回復基調ではあるものの力強さに欠ける。

細見正博氏による調査レポート

不動産鑑定士細見正博
価格106,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。概ね標準的な規模・形状の中間画地であり、競争力は普通である。
地域要因地域要因に特段の変更はない。繁華性が低い近隣商業地域で、住宅地としての需要も見られ、値ごろ感から地価は横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測店舗、一般住宅等が混在する近隣商業地域で、地域要因に特段の変動はない。店舗や事務所等の需要は弱いが、周辺住宅地の需要は安定していることもあり、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は草津市内を中心とする近隣商業地域（混在地域含む）の圏域と判断した。中心となる需要者は、主として地元事業者等である。繁華性が低い近隣商業地域では、居住目的としての需要者もあり需要は安定している。画地規模や当事者間の事情により取引価格が左右されることも多いため、中心となる価格帯を把握することは困難な状況である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復傾向にあるものの、やや停滞感もみられる。草津市の人口と世帯数は増加傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0312915
北緯 135度9417795

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

草津駅(地価相場 98,600円/㎡)南草津駅(地価相場 99,050円/㎡)栗東駅(地価相場 112,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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