滋賀県草津市野村１丁目字上羽高１０番１３(草津駅・南草津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


170,000円

2017年01月01日に行った滋賀県草津市野村１丁目字上羽高１０番１３(滋賀県草津市野村１−１０−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を170,000円/㎡としました。

滋賀県草津市野村１丁目字上羽高１０番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県草津市野村１丁目字上羽高１０番１３
住居表示野村１−１０−１４
価格170,000円/㎡
交通施設、距離草津、700m
地積156㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い利便性の良好な住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

谷正登氏による調査レポート

不動産鑑定士谷正登
価格170,000円/㎡
個別的要因形状、規模は標準的であるが、南東向きの中間画地であり、日照・通風等の居住の快適性が優れ、市場では優位にある。個別的要因に変動はない。
地域要因熟成した既成住宅地域で、特段の地域要因の変動は認められないが、交通利便性、生活利便性に優るため、需要は多い。
地域要因の将来予測戸建住宅地として熟成しており、今後とも現在の住環境を維持すると予測する。最寄駅から徒歩圏の交通利便性、生活利便性の高い住宅地であり、県内有数の人気エリアであり、地価水準は上昇傾向が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏はおおむねJR東海道本線沿線の草津市域の戸建住宅地域。需要者の中心は京阪神へ通勤するサラリーマン層を中心とする一次取得者である。最寄駅から徒歩圏であり、生活利便性も高い人気エリアであり、需要は非常に多い。土地は150㎡程度で2700万円程度、新築の戸建物件は4000万円程度が取引の中心。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調にあるものの、引き続き力強さに欠けた足踏み状態にある。草津市の人口及び世帯数は、増加傾向である。

高橋靖展氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋靖展
価格170,000円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動要因がない形状・規模が標準的な南東向きの画地で、居住の快適性はやや優るが、競争力の程度は普通。
地域要因地域内には格別の変動要因はないが、周辺には生活利便施設が立地していることから、宅地需要は安定的に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅地域として成熟しており、今後特に大きな変動要因はない。草津市内における住宅地の地価水準は宅地需要が堅調であることから、上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は戸建住宅地を中心とし、概ね草津市内に存する中規模一般住宅地。需要者の中心は草津市内及び隣接市域に居住する第一次取得者のほか、総額要因から、買い替え取得者層も需要者として認められる状況にある。野村地域周辺においては公共・商業施設の整備が進行し、需給関係は堅調に推移している。周辺地域における土地取引水準は、150㎡程度の画地で、2，500万円∼3，000万円程度と推定する。
一般的要因草津市内における住宅地需要は、概ね堅調に推移しているが、最寄駅から遠い地域においては弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0263127
北緯 135度9573913

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

草津駅(地価相場 98,600円/㎡)南草津駅(地価相場 99,050円/㎡)栗東駅(地価相場 112,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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