滋賀県草津市草津４丁目字宮町８６１番(南草津駅・草津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


86,400円

2017年01月01日に行った滋賀県草津市草津４丁目字宮町８６１番(滋賀県草津市草津４−５−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を86,400円/㎡としました。

滋賀県草津市草津４丁目字宮町８６１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県草津市草津４丁目字宮町８６１番
住居表示草津４−５−１９
価格86,400円/㎡
交通施設、距離草津、1,200m
地積267㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅に店舗も混在する既成住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

眞下貴之氏による調査レポート

不動産鑑定士眞下貴之
価格86,400円/㎡
個別的要因標準的な規模、形状を有する北西向きの一方路画地である。個別的要因に特段の変動はなく、市場競争力の程度も普通であると判断される。
地域要因古くからの住宅や併用住宅が中心の既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。堅調な住宅需要から地価は上昇傾向が続いている。
地域要因の将来予測最寄駅徒歩圏内の店舗や併用住宅も混在する既成住宅地域である。古くからの住宅が多く、土地利用に大きな変動はなく、今後とも現在の住環境を維持するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は草津市及び周辺市に位置する住宅地域の圏域と判断する。需要者は近隣の居住者を中心に、草津市及び周辺市の勤労者世帯も考えられる。古くからの既成住宅地域であるため、新興住宅地域と比較した選好性はやや劣るものの、最寄駅や公共施設に徒歩圏内であり利便性が良好であるため需要は底堅く、地価は若干の上昇傾向にある。土地は270㎡で2，100∼2，500万円前後、中古戸建で2，500∼3，000万円程度の価格帯が中心である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるが、力強さに欠ける状況。草津市内の総人口、世帯数ともに増加傾向。高齢化率は上昇傾向。

芦川直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士芦川直樹
価格86,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模等の北西向きの中間画地で、競争力の程度は普通である。
地域要因最寄り駅からやや距離がある既成住宅地域であるが、人口増加等を背景に、住宅需要は底堅く、地価はやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅が多い既成住宅地として熟成しており、土地利用は安定的で、当分の間は現状を維持すると予測する。駅からやや距離があるが徒歩圏内であり、土地需要は堅調で、地価はやや上昇傾向で推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は「草津」駅、「南草津」駅勢圏の住宅地域一円である。需要者の中心は地縁的選好性を有する地元居住者が中心であるが、住宅地として人気がある地域であり、圏外からの転入者も見られる。駅からやや距離があるものの、徒歩圏内で、公共施設等の利便施設にも近く、取得需要は堅調である。需要の中心は土地価格が2000万円台前半程度、新築戸建で、3000∼3500万円程度が需要の中心である。
一般的要因草津市の人口・世帯数は増加傾向にあり、高齢化率も県内平均より低く、市街化区域内においては、地価は概ね上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0129063
北緯 135度9571557

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

南草津駅(地価相場 99,050円/㎡)草津駅(地価相場 98,600円/㎡)栗東駅(地価相場 112,000円/㎡)瀬田駅(地価相場 107,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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