地域要因

郊外の小規模開発の一般住宅地域で、需要供給は一般的要因により波があるが当該地域は比較的安定的な傾向が見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅地域で画地規模も小さく、市場性のある共同住宅等の賃貸物件の想定は困難であり収益価格は試算しない。当該地域は快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市街地中心部からはやや離れた住宅地域であり、また、周囲に新規の戸建分譲も多く見られるなど、当該地域の需要を喚起する要因は見られない。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域が形成されており、当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。但し、周辺の新興の戸建分譲地との競合で、価格はやや弱含みで推移するものと思われる。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は自用の戸建住宅を中心とする地域であり、標準的な画地規模は小さく、市場性のある共同住宅の建築を想定することが困難であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、快適性が重視される自己利用目的の住宅地域にあり、取引価格水準に着目して取引意思が決定されるものと判断されるため、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。

地域要因

JR沿線の住宅地域であるが、幅員の狭い街路も見られる既成住宅地域であり需要はやや弱含みである。地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

在来住宅等も見られる住宅地域として成熟しており、特段の地域要因の変動は認められない。地価は引き続き小幅ながら下落傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は居住の快適性や利便性を重視した、自用目的の取引が中心であり、同一需給圏の類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。一方標準地は画地規模の点などから市場性のある賃貸共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成立する地域ではないため収益価格の試算を断念した。従って市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地に存する標準的な住宅地域で、安定的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅や農家住宅を主とした戸建住宅地域として概ね熟成しており、今後もほぼ現況が維持されていくものと予測する。

価格決定の理由

標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。快適性を指標とした自用目的の取引が中心であるため、比準価格について代表標準地を規準とした価格との均衡、及び単価と総額について妥当性の検証を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域で特筆すべき地域要因の変動はない。やや利便性が劣る地域であるが、地価は弱含み横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模住宅を中心とする住宅地域としてほぼ熟成しており、地域要因の変動もなく現況のまま推移するものと予測される。なお地価は、需要はやや弱く、横ばいないしは微減傾向と推測される。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅の多い既成住宅地域であり、周辺にはアパートや賃貸マンション等の収益物件も見られるが自己使用目的での取引が中心である。快適性を重視する住宅地域であり、収益資料の収集には限界があり、都心部との利便性が劣るため収益価格はやや低位に試算された。従って、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、取引市場の実態を反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大規模臨海工業地域の北方に存し、山陽電鉄沿線で、地域要因に特段の変動は見られないが、価格水準は比較的手頃で地価の下落幅は縮小傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には賃貸アパート等も見られるが、対象標準地は規模が小さく市場性のある賃貸共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。近隣地域及びその周辺においては、居住の快適性及び利便性を重視した自己居住目的の取引が中心であることから、市場の特性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。交通量の多い国道2号線沿いの商業地域にて、当該地域の宅地需要はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

中小規模の店舗等が多い路線商業地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は中小規模の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、自用目的の取引が多く見られる地域であることから、市場における取引事例から求めた比準価格は、市場の実態を反映する価格として重要である。一方、賃貸物件も見られることから、本件評価においては比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

山陽電鉄沿線の各駅周辺の商業地域は、郊外型の大規模店舗へ顧客が流出する傾向にあり、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小店舗が多く見られる近隣商業地域であるが、郊外型の大規模店舗へ顧客が流出する傾向にあり、需要はやや弱含みである。また、地価水準は、微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格の査定にあたっては、おおむね同一需給圏内の類似地域等にかかる適切な事例を選択し得た。一方、当該地域の賃貸市場の成熟の程度は必ずしも高いとはいえず、収益価格はやや規範性に欠ける。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記の手順により決定した鑑定評価額は代表標準地から検討した価格と均衡を得ている。

地域要因

最寄駅徒歩圏内にある小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、格段の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、今後も暫くの間は現状のまま推移していくものと予測する。地価はやや弱含みで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域等は戸建住宅を中心とする地域であり、賃貸市場の成熟度は総じて低いため収益価格は試算しなかった。自用目的での取引が中心であり、したがって、市場の実態を反映している実証性の高い比準価格をもって、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお単価と総額の観点からも妥当性を有すると判断した。

地域要因

稲美町南端に位置するやや利便性に劣る住宅地域であり、周囲に新規の戸建分譲も見られるなど、需要は弱含みである。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

開発行為により造成された一団の分譲住宅地が形成されており、地域要因に特段の変動は見られない。やや利便性に劣る地域であり、また、周辺の新興分譲地との競合で、価格はやや弱含みで推移するものと思われる。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、戸建住宅用に開発された住宅団地に所在し、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用は断念した。よって、快適性が重視される自己利用目的の住宅地域にあり、取引価格水準に着目して取引意思が決定されるものと判断されるため、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。

地域要因

 新興の区画整然とした住宅団地で、最寄り駅への接近性も良好であり、閑静な住環境下で地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

 格別の変動要因がないので、駅に近い環境良好な戸建住宅地域として現状を維持するものと見込まれ、地価は当面、強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 自用の戸建住宅関連の取引が支配的で、周辺にアパート等の収益物件は皆無であり、標準的な画地規模などから共同住宅の想定は困難で、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つとは言いがたい。したがって、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。