兵庫県明石市大久保町西嶋字大歳９３７番２(西江井ヶ島駅・山陽魚住駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


69,000円

2017年01月01日に行った兵庫県明石市大久保町西嶋字大歳９３７番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を69,000円/㎡としました。

兵庫県明石市大久保町西嶋字大歳９３７番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県明石市大久保町西嶋字大歳９３７番２
住居表示 
価格69,000円/㎡
交通施設、距離西江井ヶ島、350m
地積247㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

清水重善氏による調査レポート

不動産鑑定士清水重善
価格69,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域で特筆すべき地域要因の変動はない。やや利便性が劣る地域であるが、地価は弱含み横這い傾向で推移している。
地域要因の将来予測中小規模住宅を中心とする住宅地域としてほぼ熟成しており、地域要因の変動もなく現況のまま推移するものと予測される。なお地価は、需要はやや弱く、横ばいないしは微減傾向と推測される。
市場の特性同一需給圏は、山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線で、概ね明石市南部の圏域に存する住宅地域。需要者は明石市居住者が大半を占める。明石市南西部の旧来からの既成住宅地域で、最寄り駅から徒歩圏であるが都心から離れるため住宅需要は弱い。土地に対する需要は景気回復基調にある現在においてもやや低調である。土地は1，500∼1，700万円程度、新築戸建物件は3，000∼3，300万円程度が需要の中心である。
一般的要因明石市の人口は概ね横這い。国内景気は、雇用の改善傾向が続く中で、各種政策の効果もあって緩やかに回復基調が続いている。

福永美幸氏による調査レポート

不動産鑑定士福永美幸
価格69,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はないが、地価は概ね下げ止まりつつある。
地域要因の将来予測中小規模戸建住宅を中心とする住宅地域であり、地域内の価格に影響を及ぼす格別の変動要因はないので当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は僅かながらも下落傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線、山陽電鉄本線沿線で概ね明石市の圏域に存する住宅地域。需要者は神戸市、明石市居住者が大半である。明石市南西部の旧来からの既成住宅地域で利便性が低く選好性が劣り、加えて都心部への需要のシフト等により宅地需要はやや厳しい状況にある。土地は規模にもよるが概ね1，500∼1，700万円程度、新築戸建は3，000∼3，500万円程度が目安で需要の中心となっている。
一般的要因明石市の人口は概ね横這い。景気は一部に改善の遅れも見られるが緩やかな回復基調が続いている。実需は比較的安定的に推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6831409
北緯 134度9050113

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県明石市大久保町松陰新田字屋敷裏６８８番兵庫県明石市松江字東出口５１６番兵庫県明石市大久保町八木字村内２９６番兵庫県明石市魚住町錦が丘１丁目１４番１５兵庫県明石市魚住町西岡字東大溝ノ上２５３番６２兵庫県明石市魚住町中尾字宮西１０５８番２外兵庫県明石市大久保町西島字大原２０１番２４兵庫県明石市魚住町西岡字大溝ノ上６５１番２兵庫県明石市魚住町鴨池１０番５兵庫県明石市魚住町錦が丘２丁目１４番３８兵庫県明石市魚住町住吉１丁目１１番４兵庫県明石市二見町東二見字中道２３７番兵庫県明石市大久保町谷八木字居屋敷７６７番１兵庫県明石市魚住町錦が丘３丁目８番１１外

参考：近隣駅の地価相場

西江井ヶ島駅(地価相場 76,500円/㎡)山陽魚住駅(地価相場 78,300円/㎡)江井ヶ島駅(地価相場 80,200円/㎡)魚住駅(地価相場 78,350円/㎡)東二見駅(地価相場 76,400円/㎡)大久保駅(地価相場 75,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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