兵庫県加古郡稲美町六分一字蒲ノ上１１７７番７０(土山駅・魚住駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


62,300円

2017年01月01日に行った兵庫県加古郡稲美町六分一字蒲ノ上１１７７番７０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を62,300円/㎡としました。

兵庫県加古郡稲美町六分一字蒲ノ上１１７７番７０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県加古郡稲美町六分一字蒲ノ上１１７７番７０
住居表示 
価格62,300円/㎡
交通施設、距離土山、1,900m
地積133㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西5.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

若杉和宏氏による調査レポート

不動産鑑定士若杉和宏
価格62,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因稲美町南端に位置するやや利便性に劣る住宅地域であり、周囲に新規の戸建分譲も見られるなど、需要は弱含みである。地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測開発行為により造成された一団の分譲住宅地が形成されており、地域要因に特段の変動は見られない。やや利便性に劣る地域であり、また、周辺の新興分譲地との競合で、価格はやや弱含みで推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、概ね稲美町内及び隣接市町の住宅地域である。需要者は町内を中心として、概ね隣接市町に居住する一次取得者層が大半を占める。近隣地域は、開発団地であるが、より利便性の優れた新興住宅団地との競合から需要はやや弱含みである。需要の中心となる価格帯は120∼150㎡程度の土地で800万円∼1，000万円程度、新築戸建住宅で2，200万円∼2，500万円程度である。
一般的要因景気は、緩やかな拡大が予想されるが、海外経済の不確実性や金融資本の変動に留意が必要である。地価については、全国的にも二極化が進んでいる。

井上基氏による調査レポート

不動産鑑定士井上基
価格62,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅にやや近い住宅地域であるが、周辺では土地区画整理事業が進展しており、今後はこれらの宅地との競合関係が発生する。
地域要因の将来予測当該地域は、ほぼ成熟した戸建住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後も現在の居住環境を維持するものと予測する。また、地価水準は、横ばいまたは微減傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、おおむね稲美町及び周辺市町の住宅地域にわたる。需要者の中心は、稲美町住居者が多く周辺市町からの転入者も見られるものの、圏外からの転入者はやはり少ない。相対的に最寄駅に近いこともあり需要は比較的底堅く推移してきたが、土地区画整理地域から供給される宅地との競合から、やや弱含みに転じている。土地は800万∼1，000万円程度、新築住宅は2，200万∼2，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因稲美町では、おおむね地価の底打ち傾向が見られ、一部では横ばい傾向の地点も見られる。また、今後は全般的な地価動向に明るさが期待される。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7244709
北緯 134度9135209

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市西区高雄台５６６番１１４７兵庫県神戸市西区上新地３丁目９番５兵庫県加古川市平岡町土山字赤土２６５番２兵庫県明石市大久保町西島字南前５３１番７兵庫県明石市魚住町清水字鳥喰下２３９５番８兵庫県明石市朝霧町３丁目１０２番２兵庫県加古郡稲美町六分一字相ノ山１１９１番２６

参考：近隣駅の地価相場

土山駅(地価相場 74,450円/㎡)魚住駅(地価相場 78,350円/㎡)東二見駅(地価相場 76,400円/㎡)西二見駅(地価相場 76,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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