兵庫県明石市魚住町西岡字坂ノ下２１７２番３７(魚住駅・山陽魚住駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


76,500円

2017年01月01日に行った兵庫県明石市魚住町西岡字坂ノ下２１７２番３７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を76,500円/㎡としました。

兵庫県明石市魚住町西岡字坂ノ下２１７２番３７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県明石市魚住町西岡字坂ノ下２１７２番３７
住居表示 
価格76,500円/㎡
交通施設、距離魚住、1,400m
地積72㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に店舗も見られる住宅地域
前面道路の状況南9.4m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

是川哲明氏による調査レポート

不動産鑑定士是川哲明
価格76,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の小規模開発の一般住宅地域で、需要供給は一般的要因により波があるが当該地域は比較的安定的な傾向が見られる。
市場の特性同一需給圏は明石市内を中心とする住宅地域で、神戸市西部及び加古川市に及ぶ。需要者の中心は圏内の居住者が大半を占めている。小規模開発の住宅地が多い郊外の住宅地域で、周辺での宅地供給は田畑若しくは工場跡地を開発した小規模な建売分譲住宅地が中心となっている。需給は概ね安定的に推移している。土地は600万∼1000万円程度、新築の戸建物件は2500万円前後が需要の中心となる価格帯と見られる。
一般的要因景気は回復基調。明石市の人口は概ね横ばい。住宅地の需要は堅調に推移しており地価は総じてほぼ横ばい傾向である。

田中瑞穂氏による調査レポート

不動産鑑定士田中瑞穂
価格76,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅から徒歩圏外にあっても、既成住宅地より新興分譲地が選好される傾向が強い。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線及び山陽電鉄本線の沿線で、明石市西部の圏域に存する住宅地域である。需要者は明石市内の居住者が大半を占める。駅からやや遠い既成住宅地で、周辺部の新規分譲地に需要が向いている。土地は500万∼1，000万円程度、新築戸建住宅は3，000万円までが需要の中心となっている。
一般的要因市の子育て支援施策が豊富で、これを求める市外からの転入者が見られる。景気の回復基調を反映して、不動産需要は回復ないし現状を維持している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6954345
北緯 134度9040668

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県明石市松江字東出口５１６番兵庫県明石市魚住町錦が丘１丁目１４番１５兵庫県明石市魚住町中尾字宮西１０５８番２外兵庫県明石市魚住町西岡字大溝ノ上６５１番２兵庫県明石市魚住町鴨池１０番５兵庫県明石市魚住町錦が丘２丁目１４番３８兵庫県明石市魚住町住吉１丁目１１番４兵庫県明石市二見町東二見字中道２３７番兵庫県明石市魚住町錦が丘３丁目８番１１外

参考：近隣駅の地価相場

魚住駅(地価相場 78,350円/㎡)山陽魚住駅(地価相場 78,300円/㎡)西江井ヶ島駅(地価相場 76,500円/㎡)東二見駅(地価相場 76,400円/㎡)江井ヶ島駅(地価相場 80,200円/㎡)西二見駅(地価相場 76,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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