地域要因

市内にあって利便性及び居住選考性にやや劣る住宅地であるが、住宅地の底値感等から需要は一定程度存在するものの、力強さに欠ける状況にはある。

地域要因の将来予測

小規模住宅を主とする既成住宅地域であり、地域要因に特段変動は認められず、当面は現状を維持するものと思料される。値頃感が醸成されつつも需要の回復には時間を要し、地価は横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心とし、一部には共同住宅も立地する住宅地域であるが、対象標準地の画地規模等を前提とした場合は、その殆どが自己居住目的が主と判断される。また、戸建住宅については賃貸市場が成熟しておらず純収益の把握が困難であるなど、収益価格は試算しえなかった。従って、本件においては比準価格を標準として、代表標準地及び周辺標準地との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

最寄駅からバス圏内に所在する住宅地域であり、住環境に大きな変化はない。住宅地の底値感等から一定の需要がみられる。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測される。地価水準は、やや下落乃至横ばい傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

周辺地域においては賃貸共同住宅も一部見受けられるが、対象標準地の画地規模を勘案すると共同住宅の想定は現実的ではないほか、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であり、自用目的の取引が支配的と把握される。従って、本件においては、収益価格の試算は断念し、地域的特性が類似する規範性の高い複数の事例から検証を行った比準価格を重視し、代表標準地価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内に存する住宅地域であり、住環境に大きな変化はない。住宅地の底値感等から需要は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測される。地価水準は、概ね横ばい傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

周辺地域においては賃貸共同住宅も一部見受けられるが、対象標準地の画地規模を勘案すると共同住宅の想定は現実的ではないほか、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であり、自用目的の取引が支配的と把握される。従って、本件においては、収益価格の試算は断念し、地域的特性が類似する規範性の高い複数の事例から検証を行った比準価格を重視し、代表標準地価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

摂津市駅前の熟成が進み、駅徒歩圏で利便性が高いため摂津市の中でも住宅地としての選好性は高く地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

摂津市駅の駅前周辺整備により生活利便性が向上し、交通利便性等の良好な住宅地として現状を維持していくものと予測する。地価水準は堅調な需要により、若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域の周辺には賃貸共同住宅も見受けられるが、建築費上昇等により事業収支の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的であり収益還元法は適用しない。近隣地域及びその周辺部は自己使用目的の取引が支配的であり、当該価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との価格均衡等を十分に踏まえ、さらに摂津市駅の駅勢圏の低層住宅地の市場動向を勘案の上、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

府道沿いの比較的交通量の多い路線商業地域である。最寄駅からも近く、交通利便性に優ること等から、安定的な需要がみられる。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの住商混在地域で、地域要因に特段の変動は認められず、当面は現状を維持するものと予測される。地価は、一定の需要を背景にやや上昇傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、対象標準地と価格牽連性のある取引価格を適正に補修正して試算しており、市場性を反映した価格である。一方、収益価格は、昨今の賃貸市場動向を分析の上、各設定数値の査定を適切に行ったが、試算の過程において想定事項を多く含み、信頼性は相対的に劣ると判断される。従って、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境、交通利便性にやや劣る住宅地域で需要は停滞傾向で推移している。地価は概ね横ばい傾向となっている。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準については、当面は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では自己居住目的の取引が中心であり、摂津市中南部に存し、対象標準地と居住環境等の類似する住宅地域の取引事例を数多く収集できた。一方、対象標準地の画地規模、法規制等から収益目的の共同住宅は想定できず、戸建住宅の賃貸市場も成立しないことから、収益還元法の適用は見送った。したがって、代表標準地との検討及び市場動向等も踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通及び生活利便性が良好であり、居住選好性が高い地域である。周辺では土地の細分化が進んでおり、今後はその影響を受ける可能性がある。

地域要因の将来予測

閑静な住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測される。良好な生活環境を背景に需要は堅調であるが、総額の観点から、地価は横ばい若しくはやや下落傾向にて推移するものと思料される。

価格決定の理由

対象標準地は公法上第1種低層住居専用地域の指定を受け、当地域及びその周辺においては居住の快適性，利便性が重視される自用目的での取引が中心であることから、収益性に乏しく、収益価格は試算しえなかった。よって、比準価格を標準として、周辺の標準地の価格との均衡，単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

府道沿いで、最寄り駅からも近い商業地域である。店舗単体での需要はやや低位であるが、共同住宅に対する需要は相応に認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は、府道沿いの店舗、事務所等が混在する商業地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、当面は現状を維持するものと予測される。需要は概ね安定的であり、地価は横這いにて推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、対象標準地と価格牽連性のある取引価格を適正に補修正して試算しており、市場性を反映した価格である。一方、収益価格は、昨今の賃貸市場動向を分析の上、各設定数値の査定を適切に行ったが、試算の過程において想定事項を多く含み、信頼性は相対的に劣ると判断される。従って、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性の低位な駅前商業地域であり、特に地域要因の変動は見受けられない。一般的要因の影響により、地価は若干の上昇基調にて推移している。

地域要因の将来予測

中低層店舗兼住宅を中心とした繁華性の低い駅前商業地域で、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測される。地価水準は若干の上昇傾向にあり、今後も概ね同傾向が続くものと思料される。

価格決定の理由

対象標準地は駅前商業地域に存するが、地域の繁華性が低位であるため賃貸需要は弱含んだ状況にある。こうした状況を反映し土地の収益性は乏しくなる傾向にあり、収益価格は比準価格に比べ低位に試算された。したがって、特に繁華性の低位な駅前商業地域における現実の取引市場の実態、すなわち市場性を反映した説得力の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量の上、周辺類似地域に存する標準地との価格検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前広場に接面する好立地ながら、周辺商業施設との競合から、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格については、広域にわたったが用途的類似性が高く代替競争関係が認められる事例を採用して試算できた。一方、収益価格については、近隣地域及び周辺は収益性を重視する地域ではあるものの、賃貸条件や利回り等の想定に判断要素が多く相対的信頼性は劣る。したがって、市場実態を反映した説得力のある比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

事業所等が見られる繁華性の低い路線商業地域である。標準地の価格形成に影響を及ぼす地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに事業所、店舗等が見受けられる路線商業地であり、今後も現状のまま推移するものと予測される。また、需給動向より地価水準においてもほぼ横這い基調で推移していくものと思料される。

価格決定の理由

当該地域は沿道サービス施設等が多く見られる路線商業地域であることから、事業所等を想定して収益価格を試算したが、当該地域においては自己利用の建物も多く、想定する賃貸用建物や賃料水準の把握において相対的規範性は劣る。よって本件では、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅に比較的近接した住宅地域であり、特に地域要因の変動は見受けられない。一般的要因の影響により、地価は横ばいにて推移している。

地域要因の将来予測

当地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測される。地価水準は横ばい傾向にあり、当分の間、概ね同傾向にて推移するものと思料される。

価格決定の理由

周辺地域に見られる賃貸共同住宅は、収益獲得を企図したものではなく地主の節税対策により建設されたものが多い。また、最寄駅に比較的近接した利便性等から競合物件が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。よって、現実の取引実態、すなわち市場性を反映した説得力の高い比準価格を標準に、相対的信頼性に劣る収益価格を参酌の上、さらには代表標準地との価格検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

繁華性が低く、店舗・事務所需要は低調であるが、マンション用地に対する需要は回復基調にあり、地価は下げ止まりを示している。

地域要因の将来予測

 特段の変動要因は認められないことから、今後とも概ね現況のまま推移するものと予測する。地価水準は、当面は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は対象標準地と代替性を有すると認められる取引事例から求めたもので、対象地域の市場実態を反映した実証的な価格である。収益価格は店舗兼共同住宅の賃貸を想定して求めたが、対象地域は駅前商業地域としては地価水準が低く、比較的多様な利用用途が想定される地域であることから、収益価格は相対的に規範性が劣る。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。