地域要因

東垂れの日照の優る住宅地域で需要は依然として強いが、1次取得者が購入可能な限界に達しつつあるため上昇幅が縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域である。周辺に大きな変化は見られないため当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であることから、収益価格は試算しない。周辺の環境や通勤利便性を重視して価格形成される住宅地域であり、自用の住宅地としての取引が中心である。昨年と比較した市場動向に留意し、比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められないが、住環境のよい新興の住宅地域であり地価は堅調に推移すると思料される。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ新興の住宅地域であり、今後住宅地域としての熟成が進んでいくことが予想される。

価格決定の理由

比準価格は客観性及び比較可能性を重視した価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は投資採算性を反映した価格であるが駅距離及び画地規模等から合理的な賃貸想定は困難であり、自用の住宅地として快適性及び利便性を重視して価格形成がなされる住宅地であることから適用しない。従って、戸建住宅地を最有効使用とする市場の特性に最も適合した比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は幹線系の商業地を中心とした取引事例を採用して求めたものであり、市場の実態を反映し、説得力がある。収益価格は店舗兼事務所を賃貸する事を想定して求めた理論的な価格であるが、地価水準に見合う賃料が確保できない事や、空室率等投資リスクを反映して低位に求められた。よって実証的な取引事例により求められた、比準価格を重視して、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄桜通線延伸で、利便性が向上した。その後も、地下鉄駅を中心として周辺整備が進みつつあり、地価は継続して強含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした閑静な住宅地域である。インフラ整備により、利便性が向上した。当面、現況が維持されつつ、熟成化も進んでいくものと予測される。

価格決定の理由

当地域は一般住宅を中心とする地域で、自己居住用目的の取引を中心として市場が形成されている。また、標準地は画地の規模が小さく、共同住宅等の賃貸事業は困難であることから、収益価格は算定しない。以上を踏まえ、取引の実態を反映した信頼性の高い比準価格を標準とし、最近の不動産市場の動向を踏まえ、代表標準地との均衡を考慮して鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

住宅の需給は従来通り活発に推移し、大きな変動要因もないが、地価は過去の急上昇で上値圏に近づいており、最近の上昇幅は比較的緩やかである。

地域要因の将来予測

地下鉄桜通線のターミナル地区として飛躍的な発展を遂げている徳重地区の住宅地であり、今後とも人気の高い住宅地として発展的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸住宅経営を想定した理論的な価格であるが、相当低位に求められた。これは土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためである。近隣地域では自用目的での取引が中心で、居住の快適性を指標とした取引価格が価格水準を形成していると判断される。従って代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえ、収益価格は参考に止め比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は見られないが、居住環境や利便性に優れた地域を中心に、地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

区画整理事業後の住宅地域であり、今後は現状を維持しつつ住宅地域として一層成熟していくと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。本件では規範性を有する事例を収集し得た。一方で、対象標準地の立地条件、規模、投資採算性等を考慮し、収益建物の想定は不適切と判断した。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地域は一般住宅を中心とする住宅地域である。地下鉄桜通線「徳重」駅の開通により、交通利便性が向上している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする住宅地域であるが、地下鉄桜通線「徳重」駅の開通により交通利便性が向上しており、今後も安定的な住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域における信頼性の高い事例である。また需要者の中心は個人であり、近隣地域は自用目的での取引が主である。投資目的の賃貸物件はあまり見られない。また、標準地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸用建物を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の不動産市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

低層住宅地域としては熟成しており、今後とも良好な住環境を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は、対象不動産の規模・形状により賃貸住宅の建設により、賃貸経営を行う経済合理性が見いだせない為、収益還元法を適用しなかった。一方、比準価格は、信頼のおける多数の取引事例により求められたものであり、実証的であり、不動産市場を反映したものである。よって、比準価格を採用して、代表標準地からの検討を行い、地価動向・推移を勘案し、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

居住環境や利便性は概ね良好を維持しているが、地価の上昇率は緩和し、横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした低層住宅地域として、今後も熟成度を高めていくものと予測する。近年著しい上昇をみせたため地価水準は横ばい傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む周辺は戸建住宅を中心とする居住を目的とした取引が中心で、多数の信頼性のある事例が収集できた。一方収益価格は敷地規模が小さく、投資採算性の観点から適用するのは妥当でないと判断された。本件で査定された比準価格は需要者の価値判断に対応し、規範性が高いと判断できるので比準価格を採用し、前年公示価格の変動に留意のうえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

JR南大高駅の新設により、周辺地域の発展が続いているが、過去1年間は大きな変動要因はない。区画整然とした住宅地域として需要は堅調である。

地域要因の将来予測

概ね熟成した住宅地域であり、当分の間は大きな変動要因はなく、現状どおり中規模一般住宅が多い環境良好な住宅地域として推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方、近隣地域の標準的使用及び対象地の個別的要因に基づき、戸建住宅地としての使用を最有効と判断したことから、収益価格の試算を行わなかった。また、当地域では自用目的の取引が中心であり、収益性より居住性が価格の主な指標であるため、収益価格を試算しないことの影響はない。従って代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえ、実証的な比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域は一般住宅のほか空地も見られる住宅地域である。地下鉄桜通線「神沢」駅の開通により、交通利便性が向上している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする住宅地域であるが、地下鉄桜通線「神沢」駅の開通により交通利便性が向上しており、今後も安定的な住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域における信頼性の高い事例である。また需要者の中心は個人であり、近隣地域は自用目的での取引が主である。投資目的の賃貸物件はあまり見られない。また、標準地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸用建物を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の不動産市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域である。周辺に残る空地に住宅が建つことにより、住宅地域としての熟成が進んでいくものと予想される。

価格決定の理由

比準価格は客観性及び比較可能性を重視した価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は投資採算性を反映した価格であるが最寄り駅への接近性等から合理的な賃貸想定は困難であり、快適性及び利便性を重視して価格形成がなされる用途地域1低専の住宅地であることから適用しない。従って、低層住宅地を最有効使用とする市場の特性に最も適合した比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

区画整理中の住宅地域であり、熟成途上にある。特に目立った地域要因の変化はみられない。

地域要因の将来予測

ターミナル駅から徒歩圏内にある、居住環境等が良好な区画整理中の住宅地域。今後は住宅地域として熟成が高まるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、賃貸用共同住宅もみられるが、土地の有効活用で建築コストの回収を主目的としていること、対象標準地は画地規模等から賃貸用共同住宅の想定は非合理的であることから、収益価格は試算しなかった。市場においては、投資目的取引と比較して、自用目的取引が中心となっている。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で、特に目立った地域要因の変化はみられないが、引き続く景気の回復基調のもと、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多く見受けられる閑静な住宅地域である。将来の動向としては大きな価格形成要因の変動は見られないため、当分現況のまま推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域の周辺地域には、賃貸用共同住宅がみられるが、土地の有効活用で建築コストの回収を主目的としている。また、投資目的取引と比較して、自用目的取引が中心となっている。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として、熟成していくものと思われる。

価格決定の理由

収益価格は、対象不動産の規模・形状により賃貸住宅の建設により、賃貸経営を行う経済合理性が見いだせない為、収益還元法を適用しなかった。一方、比準価格は、信頼のおける多数の取引事例により求められたものであり、実証的であり、不動産市場を反映したものである。よって、比準価格を採用して、代表標準地からの検討を行い、地価動向・推移を勘案し、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

低層住宅地域としては熟成しており、今後とも良好な住環境を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は、対象不動産の規模・形状により賃貸住宅の建設により、賃貸経営を行う経済合理性が見いだせない為、収益還元法を適用しなかった。一方、比準価格は、信頼のおける多数の取引事例により求められたものであり、実証的であり、不動産市場を反映したものである。よって、比準価格を採用して、代表標準地からの検討を行い、地価動向・推移を勘案し、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

地域内に大きな変動要因はないが、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地は一般住宅を中心とした1低専の住宅地域内に存し、かつ最寄駅からも遠いことから、経済合理的に見て経営が可能となる賃貸住宅の建築が難しいため、収益還元法は非適用とした。また、周辺地域は自用目的の土地建物取引が支配的であることから、周辺類似地域における信頼性の高い事例を採用して査定した実証的な比準価格を標準として、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。