地域要因

中高層の店舗事務所ビル等が多い商業地域であり、市場参加者の不動産取得意欲が旺盛なことから地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係るもので適格性を有している。一方で需要者は上記の通り投資家等であるため収益性を基礎とした理論的な価格である収益価格も一定の説得力を有する。本件においては両試算価格とも適切に求められた。従って、市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけ、類似する標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、都市部における地価上昇の影響を受け、当地域も地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は取引事例より求めた市場性を反映されたものであり、実際の取引では投資要素も反映された実証的な価格と言える。収益価格は想定建物から得られる純収益と還元利回りから求めたものであり、収益性を反映した価格である。ただ想定要素を保守的に捉えているため、やや低位に求められた。以上より、市場特性を勘案のうえ、実証的である比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との秤量的均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

賃貸マンション立地が可能な商業地に対する不動産需要は、収益物件への需要が旺盛なことから、堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、収益物件に対する需要も旺盛になってきている。そのため、収益価格もある程度の水準で試算できた。とはいえ、実需に基づく取引が依然として比重が高いと言える。したがって、実際の市場を反映した比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格も考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

ナディアパークを核とした繁華性の高い商業地域に位置し、店舗の集積度は高い。不動産投資市場の活発化もあって地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、繁華性の高い地域の事例を収集した実証的な価格であるが売り物件が極端に少なく価格が先行気味である。収益価格は、実態に即した店舗兼事務所を想定し、試算した価格で、規範性が認められる。近隣地域はファッションビルを主とした収益ビルの立地が多く見られ、市場参加者は収益性に即した投資も行うと思料される。調整は取引実態に即した比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近時名駅地区に押され気味であったが、新規店舗の出店等が認められ、商業性は復調している。エリア内での更なる再開発の進展等が期待される。

地域要因の将来予測

接面道路沿いには百貨店、各種ブランドショップ等が立地するほか、背後における店舗集積度も高く、店舗利用を主体として今後も高い商業性を維持しつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、中区内の高度商業地の事例を中心に採用の上試算しており、実証的な価格である。収益価格は、実態に即した店舗兼事務所を想定したものであるが、事務所については近時名駅シフトが進んでいることから、価格決定力に弱さも指摘される。但し、高度商業地においては、市場参加者は収益性に即した投資判断を行うことから、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、周辺標準地との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心商業地背後のレジャービルを中心とした商業地域である。不動産投資は活発な状態であり、地価は上昇傾向。

地域要因の将来予測

中層の飲食店、店舗ビルが建ち並ぶ商業地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する現実の取引事例を基礎とした実証的な価格である。収益価格は店舗ビルを想定して求めたが、土地価格に見合う賃料水準の形成がなされていないため、比準価格と比較して低位に試算された。したがって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視して、収益価格比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

伏見エリアのオフィス市況は空室率も改善してきており、立地や品等で二極化してはいるものの、オフィス系への投資意欲は旺盛である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、賃貸市場も安定してきているため、収益物件に対する需要も旺盛になってきている。収益価格も上昇しているが、それ以上に取引価格の上昇が大きく、相対的には依然として収益価格が低位となった。したがって、実際の市場を反映した比準価格を重視しつつ、収益性を反映した収益価格も十分に考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、近時では多様な用途による投資が見られ、当地域も地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

都心部の積極的な不動産投資需要を反映し、取引価格の上昇傾向にある。比較的老朽化したビルが多く、今後は店舗兼事務所ビルのほか、マンションやホテル等多様な用途利用が進むものと予測される。

価格決定の理由

市場参加者は実際の取引価格に加え、対象不動産の収益性・投資採算性をも重視して取引される傾向にある。比準価格は実際の取引事例により比準したものであり、市場の実態を反映された実証的な価格を得た。収益価格は賃料や利回り等の各諸元について、対象不動産の地域性や個別性を反映して求めることができた。以上より実証的な比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変化は見られないが、大規模な金融緩和の影響を受け、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの高度商業地域であり、商業集積度も高い。当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、高層の事務所が建ち並ぶ大通り沿いの商業地域であり、需要者には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は、高度商業地域の事例から求められており、規範性が高い。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業重心が名古屋駅前地区に移り、需要は減退していたが、大津通の集客力が増えつつあり、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

百貨店、ブランドショップが立地する繁華性の高い高度商業地域であり、今後も現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中区大津通り沿いの高度商業地域で供給はほとんどない。比準価格は同品等の事例が少数しか得られなかったが同一需給圏の事例から試算したものである。一方、収益価格は、不動産を賃貸運用することを前提とした収益性を反映した価格であり、近年投資利回りの低下により上昇傾向が顕著である。高い希少性を有する地域であることから比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

都心部に位置し、高度商業地等として更なる発展が期待される地域であり、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、中区内の高度・準高度商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。当地域においては、収益物件への投資家等の取引も多く見られ、投資利回りの低下により収益価格は上昇している。オフィス需要は名駅地区にシフトしているものの対象標準地は栄中心部に近く、一定の需要は確保し得る。本件では比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

主要用途であるオフィス賃貸市場は依然厳しいが、投資物件やマンション目的の需要も認められ、景気回復もあって地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

大須繁華街に近い、幹線沿いの事務所主体の地域であるが、オフィス選好性にやや乏しく、また賃貸マンション目的の需要も認められるなど、将来的には、緩やかではあるが住居系用途との混在が進むものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、中区南西部の幹線沿いの事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算した実証的な価格である。収益価格は、実態に即した店舗兼事務所を想定したものであるが、近時のオフィス需要の弱さ等を受けて収益性はやや低く算出され、またマンション転用目的の取引も存するなど、収益価格の価格影響力は相対的に低位に留まる。本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、都市部における地価上昇の影響を受け、当地域も地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域においては、収益性を重視する傾向にある需要者が想定される。比準価格は実際の取引事例により比準したものであり、市場性を反映された実証的な価格である。また収益価格は賃料や利回り等の各種諸元について地域性・個別性を反映し求めることができたものであり、規範性は高い。以上より実証的である比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、投資需要、住宅系用途の需要増により地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は中区及び東区内の商業地域に存する事例から試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格といえ説得力を有する。需要者の中には収益性を重視する個人、法人も想定されるが、需要者が期待する利回り、賃料及び空室率等については適正な水準を見出しにくい状況にある。従って、現在の市場動向を考慮し、実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格を比較考量のうえ、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業集積の低い幹線道路背後の地域であるが、都心部に近く、利便性もあり、需要は強含みである。

地域要因の将来予測

栄中心部に近く交通利便性がよいためマンション地域に移行しつつある。不動産投資意欲は上昇傾向が顕著であり、地価は強含みと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、中区内の普通商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。当地域においては、収益物件への投資家等の取引も多く見られ、投資利回りの低下により収益価格は上昇しているものの、店舗需要がやや低く、収益価格中心の価格形成には至っていない。従って市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、更に不動産市場の現状・動向に留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

商業集積の低い幹線道路沿いの地域であるが、都心部に近く、利便性もあり、需要は強含みである。

地域要因の将来予測

中区中心部外縁の幹線道路沿いの商業地域である。特別の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、中区及び東区西部の普通商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。当地域においては、収益物件への投資家等の取引も多く見られるが、店舗・事務所需要がやや低く、近年分譲及び賃貸マンションが増加している。本件では市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、更に不動産市場の現状・動向に留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

賃貸マンション立地が可能な商業地に対する不動産需要は、収益物件への需要が旺盛なことから、堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、収益物件に対する需要も旺盛になってきている。そのため、ある程度精度の高い収益価格が求められるようになってきている。したがって、実際の市場を反映した比準価格とともに、収益性を反映した収益価格も十分に考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

マンション適地は高値の取引が見られる一方、小規模物件等は低い価格の取引もあり、二極化現象が見られるが全体的に地価は上昇している。

地域要因の将来予測

上前津駅周辺の幹線道路沿いにオフィスビルが多い地域であるが、オフィス需要はそれ程強くはなく、空室率が依然として高い。代替用途としてはマンションが考えられ、マンション用地としての取得が目立ち始めている。

価格決定の理由

当該地域は古くは問屋、小売を主とする商業地で収益物件は小粒で、交通利便性の良好さに比し賃貸市場は弱かった。最近は収益物件に対する需要も出てきてはいる。しかし収益性を中心として取引価格が形成されているとは言い難く、実際の取引水準を重視して取引されている傾向が強い。したがって、市場価格をより反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。