地域要因

瑞江駅に近く、周辺生活利便施設も整った立地である。整然とした住宅地域で、堅調な住宅需要があり、地価は底堅く推移。

地域要因の将来予測

既に区画整理事業が完了し、店舗兼住宅や共同住宅等の土地利用が進んでいる住宅地域であり、現状のまま推移すると予測。駅に近い住宅地域で、根強い需要があり、地価は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏の不動産取引は、自己使用の住宅用途が中心で、本件では瑞江駅徒歩圏で成約した類似性の高い取引事例により実証的な比準価格が得られた。一方、同地域には賃貸用共同住宅も存するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。以上より、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理がなされ、住環境が向上した利便性の高い住宅地域で、安定した需要がみとめられる。

地域要因の将来予測

区画整理が終了し、住環境が向上した戸建住宅を中心とする住宅地域であり、区内でも選好性の高い住宅地域として今後とも現状の如く推移し、地価は上昇傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

標準地は小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域にあり、賃貸目的建物の敷地としては画地規模が小さく、有効利用度にやや劣るので収益価格は低位に試算された。周辺地域で収益目的の取引はほとんど見られず、自己居住目的が大半であることより収益価格の相対的信頼性は劣る。よって比準価格を標準として収益価格を関連付け、代表標準地との検討をふまえ、江戸川区内住宅地の需給動向等も勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内にある比較的住環境の良い住宅地域である。最近の経済情勢を反映して、地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、最寄駅から徒歩12分程度の一般住宅の中にアパート等がある住宅地域である。当分の間、現状のまま推移するものと判断する。地価は、景気動向の影響を受けやや上昇する。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域において信頼性のある取引事例を多数収集し試算した。一方収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。当該地域は、小岩駅から徒歩12分程度の旧来からの住宅地域で、周辺での成約事例数は少ない地域であるが、快適性がより重視される住宅地域であるので、比準価格をより重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏且つ瑞江駅周辺の土地区画整理事業進展の影響を受け、近時住環境は良好化傾向にあり、需要は底堅く推移。

地域要因の将来予測

低層住宅が多い熟成した住宅地域であり、当面現状で推移するものと予測する。街路の整然性にやや欠けるものの瑞江駅周辺土地区画整理事業進展に起因する周辺住環境整備により、地価は強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、一部地域格差率がやや大きいものの規模の同一性が相対的に高い更地2事例を重視し試算されており、自己居住目的の市場価値を適切に反映した説得力の高い価格を求めることができた。この判断の妥当性は、今回収益価格が低位に試算されている結果により、検証済みである。よって相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当区への堅調な住宅需要を背景に、地価は上昇傾向で推移している。特に新宿線沿線は近年割安感があったこともあり、その傾向は強い。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。都心からの波及効果もあり当区の住宅地の需要は堅調であり、同様の傾向が続いていくものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺の大規模な画地では、アパート等もみられるものの、一般的に小規模な敷地では経済合理性の高い賃貸経営を行うことは難しく、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、都営新宿線沿線の類似した事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅周辺の区画整理による住環境の向上から住宅需要は堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、当分の間現状のままで推移するものと予測する。最寄り駅までの間の区画整理が進み住環境は向上しつつあり、地価水準は堅調に上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、瑞江駅を最寄とする取引事例より試算されており実証的な価格である。また、収益価格も適切な収支前提に基づき試算されている。投資用アパートなどの需要はあるものの、周辺地域では自用目的の取引が多く、収益性よりも居住環境、支払い能力を重視した価格形成がなされる傾向にある。従って、本件では市場特性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

鉄道駅から徒歩圏外に位置しているがバス便は多く、一定の需要はある。瑞江駅周辺の整備の影響を受けて今後の需要の高まりが期待される。

地域要因の将来予測

低層一般住宅のほか農地もみられる徒歩圏外の住宅地域であるが、生活利便性は比較的良好で、金融緩和等を背景に需要は堅調である。瑞江駅周辺の整備が進んでおり、その影響で徐々に需要が高まるものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は都営新宿線北方の駅から離れた類似地域の事例をもとに試算されており、地域の実勢を反映している。一方収益価格は、周辺には低層アパートも存するが旧来の地主や農家等による土地活用がほとんどで、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格より低位に試算された。収益性よりも快適性等を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因を変動させる特段の要因は見受けられないが、実需の増加から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因の特段の変動は見受けられず、当面は現状維持にて推移すると予測する。地価の下落は止まり、上昇へと転じている。今後も上昇傾向を維持して推移していくことが予測される。

価格決定の理由

周辺地域は中規模住宅を中心として、駐車場も見られる地域であるが、今後はより一層住宅地域として熟成していくと推測される。このような地域にあっては自用目的のエンドユーザーが需要者層の中心となる。そのような需要者は収益性より居住性・快適性を重視するであろうことから、求められた試算価格のうち比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討をふまえ、経済指標を注視しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一之江駅に近い商業地域で、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集に努め、採用することで客観性のある比準価格を得た。一方、駅接近性に優れるものの、古くからの地主による土地利用が多く、土地価格に見合う賃料水準まで至っていないため、収益価格はやや低位に求められたものと思料する。従って、当該地域性及び試算価格の性格をふまえ、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高度利用の進んだ駅前の商業地域であり、特段の変動要因は見られない。

地域要因の将来予測

駅前の商業地域として高度利用が進んでおり、地域特性の特段の変動要因は見当たらず、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は足元の景況を反映して安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件においては対象不動産と競合・代替関係にある取引事例により実証的な比準価格が得られた。また、収益価格も適切な収支の査定に基づいて求められており、その信頼性は高い。対象標準地は駅至近の商業地域に立地しており、需要者は収益性からの検討も踏まえて購入価格を決定するものと考えられる。よって、本件においては、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

全体的な地価上昇を受け、当地域も上昇傾向にある。当地域は徒歩15分超の地域であるが、値ごろ感から地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

住宅、アパート、作業場等が混在する住宅地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。全体的な地価上昇を受け、当地域も上昇傾向にあり、当面は同様の傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

住宅、アパート、作業場等が混在する住宅地域であり、周辺の大規模な画地では、アパート等もみられるものの、一般的に小規模な敷地では経済合理性の高い賃貸経営を行うことは難しく、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、都営新宿線沿線の類似する事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都市計画公園は、計画決定段階で事業認可時期は未定。幹線道路沿いの駅徒歩圏立地で需要はあるが、高度利用の制限より、相対的な人気は劣る。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法では、幹線道路沿いの商業地域を中心とした対象不動産と競合・代替関係にある取引事例により規範性の高い比準価格が得られた。一方、事業用途向きの不動産であるため、賃貸した場合の収益性を反映した収益価格からの価格検討も要する。よって、実証的な価格で相対的に規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏で都心へのアクセスが良好なことから、需要超過傾向で、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

低層住宅地として成熟しており、今後も安定的に推移するものと予測される。需要増加傾向が見込まれ、地価は、やや強含みで推移するもの予測される。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等が混在するが、対象標準地の規模では利用効率が劣るため収益価格は低位に求められた。居住用の快適性を重視する住宅地域で自用目的での取引が主であり、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅を中心とした住宅地域で、地域要因に特段の変動はないが、周辺では区画整理事業が進んでいる。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等の見られる住宅地域で、地域要因に特段の変動はないことから、当分の間は現状維持と予測する。需給関係は概ね安定しており、地価は緩やかな上昇基調が継続するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、都営新宿線「一之江」駅を最寄り駅とする代替性の高い取引事例から実証的に試算された。一方、自己の居住を目的とする取引が中心で、投資目的の需要は少なく、需要者は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向にあることから、収益価格の説得力は相対的に劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一之江駅からやや離れた成熟しつつある住宅地域であり、地域要因の特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

周辺においては新築戸建分譲が増えているが、その他に特筆すべき地域特性の変動要因は見当たらず、当面現状で推移すると予測する。地価水準は足元の景況を反映して安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺では自用目的の住宅の取引が中心であり、新築戸建分譲の増加に伴い戸建住宅地域として成熟しつつあることや、最寄駅から遠い立地条件等を考慮すると、賃料収入に基づく収益性よりも、住宅地としての居住の快適性等の価格形成要因が重視されると判断する。以上より、代替競争関係にある取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。