東京都江戸川区東葛西８丁目３４番５(篠崎駅・妙典駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


320,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区東葛西８丁目３４番５(東京都江戸川区東葛西８−３４−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を320,000円/㎡としました。

東京都江戸川区東葛西８丁目３４番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区東葛西８丁目３４番５
住居表示東葛西８−３４−６
価格320,000円/㎡
交通施設、距離葛西、1,400m
地積122㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

工藤貴好氏による調査レポート

不動産鑑定士工藤貴好
価格320,000円/㎡
個別的要因標準的な規模、形状の画地であり、とくに価格に影響する個別的要因の変動要素はない。
地域要因鉄道駅から徒歩圏外に位置しているがバス便は多く、大型スーパーもあって生活利便性は良好。人気のある葛西地区にあって需要は堅調である。
地域要因の将来予測低層一般住宅のほかアパート等もみられる住宅地域。駅から距離があるが、大規模商業施設が近いため住宅地としての人気は高い。大きな変動要因は認められないため、今後もおおむね現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はおおむね区内南部の住宅地域で、駅から徒歩圏外の地域について代替性が高い。需要者の中心は区内居住の個人が中心で、千葉方面からの転入も見られる。アクセスにやや難があるが、大型スーパーが近いため人気があり、住宅需要は堅調である。金融緩和等により需要者の購買意欲は強く、価格は上昇傾向にある。土地は2500∼3500万円程度、新築の戸建物件は敷地100㎡以下で総額4000∼4500万円程度を中心に取引が行われている。
一般的要因東京郊外住宅地として発展し、千葉方面からの流入もある。住宅を中心に需要は底堅く、金融緩和等の影響で地価水準は小幅上昇で推移している。

中川太知氏による調査レポート

不動産鑑定士中川太知
価格320,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因葛西駅から離れていて交通利便性はやや劣るが、大型商業施設に近い区画整然とした住宅地域で、堅調な住宅需要があり、地価は底堅く推移。
地域要因の将来予測区画整理で街並みが整備され、地区計画により画地細分化が制限された低層住宅地域であり、現状のまま推移すると予測。住環境の良好な地域で根強い需要があり、地価は堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね江戸川区南部の東京メトロ東西線及びJR京葉線沿線の住宅地域。需要者の中心は区内の一次取得者層、都心部へ通勤する会社員で、買替層の需要も見られる。駅から距離があるが、住環境良好で、大型商業施設に近く、安定した需要の見込める地域であり、不動産市況は概ね堅調に推移している。取引の主な価格帯は、土地が3，000∼4，000万円程度、新築戸建が4，500∼5，500万円程度である。
一般的要因江戸川区の人口、世帯数とも微増傾向が続いている。新設住宅着工戸数、新築戸建価格も堅調に推移しており、市況は概ね良好。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度702064514160156
北緯 139度9151611328125

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)妙典駅(地価相場 246,000円/㎡)瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)行徳駅(地価相場 310,500円/㎡)本八幡駅(地価相場 251,000円/㎡)原木中山駅(地価相場 217,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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