東京都江戸川区鹿骨２丁目１４０番３(篠崎駅・瑞江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
257,000円
2017年01月01日に行った東京都江戸川区鹿骨２丁目１４０番３(東京都江戸川区鹿骨２−１５−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を257,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江戸川区鹿骨２丁目１４０番３ |
| 住居表示 | 鹿骨２−１５−１０ |
| 価格 | 257,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 篠崎、1,300m |
| 地積 | 100㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)3F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 住宅、アパート、作業場等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東7.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
川崎信和氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 川崎信和 |
|---|---|
| 価格 | 258,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 対象地の個別的要因に特段の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 全体的な地価上昇を受け、当地域も上昇傾向にある。当地域は徒歩15分超の地域であるが、値ごろ感から地価は堅調に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 住宅、アパート、作業場等が混在する住宅地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。全体的な地価上昇を受け、当地域も上昇傾向にあり、当面は同様の傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね、江戸川区内に存する住宅地域であり、特に都営新宿線の駅を最寄り駅とする住宅地域は代替性が高いと判断する。需要者の中心は、小規模なものは江戸川区内の1次取得者層が、規模の大きなものは不動産業者等が中心と考えられる。需給動向は、マイナス金利の影響もあり需要はやや高まっている。市場の中心価格帯は、土地が70∼90㎡前後で新築総額3500万∼4500万円程度が多い。 |
| 一般的要因 | 当区は子育て世帯も多く、人口も微増で推移している。当区の地価はマイナス金利導入による影響もあり、全体的に上昇傾向にある。 |
沖健信氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 沖健信 |
|---|---|
| 価格 | 257,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 特記すべき変動要因は認められないものの、値頃感から戸建住宅の取引も幾分増え、地価は緩やかな上昇となっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が均衡したまま推移していくものと思われる。市場動向から判断すると、良質の物件で、かつ総額との関連によっては、潜在需要は認められる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、都営新宿線篠崎駅を中心に、周辺各線駅を最寄駅とする江戸川区東部の住宅地域となる。需要者の属性は、江戸川区内、区外に居住する個人（主として1次取得者）若しくは建売業者等が中心である。土地価格は、アベノミクス継続効果の影響も認められ、緩やかな上昇傾向にある。市場での需給の中心となる価格帯は、需要者の属性により異なるが、新築戸建住宅では3，500万円から4，500万円前後である。 |
| 一般的要因 | 緩やかな景気回復基調を続けている中、マイナス金利の影響から、不動産融資が活発になり、江戸川区においても土地価格が継続的に上昇している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7087299 北緯 139度8921157 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都江戸川区鹿骨３丁目２５３番２外東京都江戸川区上篠崎１丁目１４８番東京都江戸川区篠崎町３丁目４６番１外東京都江戸川区瑞江１丁目７番１１東京都江戸川区鹿骨一丁目５０番２外１筆東京都江戸川区篠崎町四丁目２５４番４７外１筆東京都江戸川区篠崎町三丁目１１７番６東京都江戸川区西瑞江三丁目２４番５２東京都江戸川区鹿骨３丁目２５３番２外
参考：近隣駅の地価相場
篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)市川駅(地価相場 285,000円/㎡)小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)行徳駅(地価相場 310,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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