東京都江戸川区南篠崎町１丁目３６３番１３(瑞江駅・篠崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


290,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区南篠崎町１丁目３６３番１３(東京都江戸川区南篠崎町１−６−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を290,000円/㎡としました。

東京都江戸川区南篠崎町１丁目３６３番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区南篠崎町１丁目３６３番１３
住居表示南篠崎町１−６−１８
価格290,000円/㎡
交通施設、距離瑞江、750m
地積76㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東8.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

川崎信和氏による調査レポート

不動産鑑定士川崎信和
価格291,000円/㎡
個別的要因対象地の個別的要因に特段の変動は認められない。
地域要因当区への堅調な住宅需要を背景に、地価は上昇傾向で推移している。特に新宿線沿線は近年割安感があったこともあり、その傾向は強い。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。都心からの波及効果もあり当区の住宅地の需要は堅調であり、同様の傾向が続いていくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね、江戸川区内に存する住宅地域であり、特に都営新宿線の駅を最寄り駅とする住宅地域は代替性が高いと判断する。需要者の中心は、小規模なものは江戸川区内の1次取得者層が、規模の大きなものは不動産業者等が中心と考えられる。需給動向は、都心の波及効果を受け住宅需要は増している。市場の中心価格帯は、土地が70∼90㎡前後で新築総額3500万∼4500万円程度が多い。
一般的要因当区は育児面の支援も充実おり子育て世帯も多く、人口も微増で推移している。都心からの波及効果もあり当区の住宅地への需要は増している。

保戸田藤郎氏による調査レポート

不動産鑑定士保戸田藤郎
価格288,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因瑞江駅徒歩圏の住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、周辺地域も含めて一定の需要が認められる地域である。
地域要因の将来予測近隣地域の周辺には、敷地規模の大きい戸建区画や畑・駐車場等の低利用地も見られるが、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は足元の景況を反映して安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は都営新宿線の各駅を最寄りとする住宅地域である。区内居住の個人が需要者の中心であるが、区外からの転入も見られる。区画整理により街並みの整備が進んでいることもあって、沿線の住宅地としての潜在的な需要は底堅く、取引件数も多い。景気の緩やかな回復基調に伴い不動産市況は堅調であり、地価は若干の上昇傾向にある。敷地規模70∼90㎡程度で3，500∼4，500万円程度の建売住宅が需要の中心である。
一般的要因景気は一部弱さがみられるものの、緩やかな回復基調が続いている。区内の総人口は、直近では増加している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6949626
北緯 139度9038044

参考：該当物件周辺マップ

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東京都江戸川区南篠崎町１丁目２４４番の一部東京都江戸川区北小岩４丁目１３６９番２東京都江戸川区篠崎町７丁目１３２番７外東京都江戸川区堀江町３３０７番３外東京都江戸川区西瑞江二丁目５２番３東京都江戸川区平井五丁目２６番４東京都江戸川区西葛西三丁目５番６２東京都江戸川区西端江四丁目２５番１１外１筆東京都江戸川区江戸川一丁目１０番８５東京都江戸川区篠崎町６丁目５０番３外

参考：近隣駅の地価相場

瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)行徳駅(地価相場 310,500円/㎡)妙典駅(地価相場 246,000円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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