東京都江戸川区篠崎町７丁目４２７番９(篠崎駅・瑞江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


490,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区篠崎町７丁目４２７番９(東京都江戸川区篠崎町７−２７−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を490,000円/㎡としました。

東京都江戸川区篠崎町７丁目４２７番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区篠崎町７丁目４２７番９
住居表示篠崎町７−２７−８
価格490,000円/㎡
交通施設、距離篠崎、近接
地積99㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)7F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗ビル、高層住宅等が混在する駅前商業地域
前面道路の状況北14.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

保戸田藤郎氏による調査レポート

不動産鑑定士保戸田藤郎
価格490,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高度利用の進んだ駅前の商業地域であり、特段の変動要因は見られない。
地域要因の将来予測駅前の商業地域として高度利用が進んでおり、地域特性の特段の変動要因は見当たらず、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は足元の景況を反映して安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、区内及び隣接区の駅前・駅周辺の商業地域である。需要者の中心は、マンション開発業者や店舗出店目的の一般事業法人のほか個人・法人投資家等も考えられる。駅至近の物件については希少性が高く、取引は少ない。最寄駅の性格や立地、繁華性等により取引価格はバラつきが大きいが、景気の緩やかな回復基調に伴い不動産市況は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
一般的要因景気は一部弱さがみられるものの、緩やかな回復基調が続いている。区内の総人口は、直近では増加している。

髙山博好氏による調査レポート

不動産鑑定士髙山博好
価格489,000円/㎡
個別的要因代替・競争関係にある他の不動産との優劣、競争力の程度は、普通程度である。個別的要因に変動はない。
地域要因駅に近い利便性の高い地域であり、投資用店舗付共同住宅用地としての需要は、底堅く推移している。
地域要因の将来予測篠崎駅至近の店舗やマンションが立ち並ぶ、成熟した商業地域であり、当分の間現状のまま推移するものと予測する。店舗付共同住宅地としての立地条件の良い地域であり、地価水準は上昇傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね江戸川区及び周辺地域の駅近の商業地域で、特に都営新宿線沿線の商業地域は代替性が高い。需要者の中心は、個人資産家を含む幅広い投資家層であり、ファンド等も利回り次第では、投資対象とすることができる立地である。市場における優良投資物件は限定的であり、都心周辺区においても駅至近の希少性の高い物件への需要は高まってきている。投資用物件は需要者、物件の個別性が強く、中心的な価格帯を把握することはむずかしい。
一般的要因相続税対策等により収益不動産に対する需要が高まりを見せているが、供給は限定的であり、利回りは低下傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7060529
北緯 139度9034901

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)市川駅(地価相場 285,000円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)妙典駅(地価相場 246,000円/㎡)行徳駅(地価相場 310,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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