地域要因

地下鉄駅、商業施設等に近く利便性の良好な住宅地域。規模が比較的小さいため流動性が高く、地価は上昇を継続。

地域要因の将来予測

規模のやや小さい画地が多い住宅地域。地下鉄駅徒歩圏内にあり利便性が良好で、賃貸アパート，マンション等収益物件の入居率も良好。中古住宅を中心に需要は底堅く、この傾向は今後も続くと予測。

価格決定の理由

地下鉄駅まで徒歩圏内にあり、賃貸マンション，アパート等の収益物件も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べ低位に試算された。取引は自用目的が主で、収益性よりも利便性や居住環境を重視したものが多い。また画地規模が小さく収益物件には不適であるので、収益価格は参考にとどめ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

低金利等を背景に、住宅需要は堅調。利便性を重視する需要者が多く、地価は強含みで推移。

地域要因の将来予測

駅周辺の一般住宅とアパート等が混在する住宅地域であり、既成の住宅地として熟成していることから、当面現状を維持すると予測する。特に駅近くの物件については、利便性の良さから宅地需給は堅調。

価格決定の理由

良好な利便性を背景として、アパート等が多いが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。当該住宅地域においては、市場参加者の多くは快適性、利便性の観点から代替不動産との比較検討により取引の意思決定を行うため、収益性が指標となるケースは少ない。よって収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討結果を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

街路幅員が狭隘であるが、地下鉄駅徒歩圏内にあることから、地価は上昇傾向を有する。

地域要因の将来予測

住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替やアパートの混在率の増加が進むものと予測する。地価は上昇傾向にあるが、徐々に落ちついてゆくものと考察した。

価格決定の理由

戸建住宅や共同住宅取得目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、標準地周辺では地下鉄駅に近いことから共同住宅に対する借り手需要も多いが、収益性よりも居住快適性が重視される地区内にあって、経済賃料を収受することが困難な状況にある。従って比準価格を標準に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地下鉄駅に近い住宅地で細分化による単価上昇もみられるが、坂道が多い丘陵地にあり、弱い地価上昇を鈍化させている。

地域要因の将来予測

旧来からの住宅団地で高齢化が進行。画地細分化による総額抑制をしながら地価は堅調な推移を示してきたが、本来坂道の多い住宅地であり、将来的には横這いからさらに下落へと推移するものと予測する。

価格決定の理由

ファミリータイプのアパート等収益物件も混在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。不動産取引は自用目的での取引が中心であり、快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、指定基準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄駅からやや遠く、丘陵地で周辺に急傾斜地が存するが、割安感があることから地価は上昇している。

地域要因の将来予測

住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替がある程度で推移するものと予測する。地価上昇は小幅にとどまっており、概ね横ばいに移行してゆくものと考察した。

価格決定の理由

戸建住宅取得を目的とする取引が主で、同一需給圏内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、公法上の規制により投資採算がとれる共同住宅を建築することが不可能で、貸家に対する需要も少ないことから収益価格を求めることはできなかった。従って、本件においては、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

背後地に大型店舗等が集積し、商業地として熟成しつつあるが、標準地の存する路線商業地域に対する需要には影響していない。

地域要因の将来予測

国道4号沿いの路線商業地域で、自動車関連販売店、飲食店等が建ち並んでいる。周辺状況等に特段の変動要因はなく、商況は安定しているため、当面の間、現状維持と予測する。

価格決定の理由

貸店舗等もみられるが、自用の店舗等が中心で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。このように、自己利用目的の店舗、事業所等に対する需要が大勢を占めるため、収益価格は参考に留め、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近接するスーパーは閉店したが地域北方の幹線街路沿いには店舗が建ち並び、利便性は概ね良好である。

地域要因の将来予測

特に発展的な要因はなく当面現状維持で推移すると予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件もみられるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低めに求められた。取引事例比較法では信頼性のある取引事例を採用でき十分実証的で妥当性を有する。本地域は住環境の快適性を重視する住宅地域であることから、代表標準地との検討を踏まえて比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業地としての需要は弱い。ただし、生活利便性は良好なため、マンション等の住宅用地としての需要が高まっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は用途の多様性が認められる。このため、用途を限定して試算した収益価格は、商況悪化に伴う商店街としての衰退傾向等も反映し、低位に試算された。一方で、標準地と同じく商住混在地域に所在し、用途の多様性が認められる事例地から求められた比準価格は、市場性のみならず、多種の用途に基づく収益性も反映していることから説得力が高い。よって、現実の取引市場を反映している比準価格を標準とし、収益価格を参酌のうえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業施設や幹線道路に近く、生活の利便性が高いため、賃貸需要は比較的旺盛で、マンションやアパートが多い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業施設に近いなど生活利便性が高く、地下鉄駅へのアクセスも概ね良好な地域で、周辺に共同住宅も多く見られるが、地価に相応する賃料水準は形成されておらず、また賃料水準には上限があるため、収益価格は低位に試算された。よって代替性を有する市内の取引事例を基に試算した比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

都市計画道路の開通により国道4号へのアクセスが容易になった。周辺で店舗出店も見られ利便性は向上している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も戸建・共同住宅が混在する現在の住環境を維持していくものと予測する。節税・投資目的の収益物件取引が目立つようになっており、地価は底堅く推移するものと予測する。

価格決定の理由

単身者向け、ファミリー向けと共同住宅は多い地域であるが、賃料水準には最近の地価上昇が十分に反映されておらず収益価格は低位に試算された。近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、市場参加者の多くは代替競争不動産との比較検討により取引の意思決定を行い、想定要素を多分に含む収益価格の影響は少ない。よって収益価格は参考にとどめ、代表標準地からの検討結果を踏まえ、比準価格により鑑定評価額を決定した。

地域要因

地下鉄駅からやや遠く、画地の配置等が劣ることから、やや住宅需要がが少なく、地価の上昇は小幅である。

地域要因の将来予測

住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替がある程度で推移するものと予測する。地価上昇は小幅にとどまっており、概ね横ばいに移行してゆくものと考察した。

価格決定の理由

戸建住宅取得を目的とする取引が主で、同一需給圏内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、公法上の規制により投資採算がとれる共同住宅を建築することが不可能で、貸家に対する需要も少ないことから収益価格を求めることはできなかった。従って、本件においては、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した低層住宅地域であり、周辺地域を含め、中古住宅の供給が見られるが、特別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

中古住宅の供給も多いが、震災後、住宅地への需要増加が継続していること及び利便性、単価の点から需要層が広いと考えられ、価格は当面、堅調に推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

対象標準地の購入者は、自用の一戸建て住宅用地として使用する個人の割合が高いと認められるので、近隣及び周辺の類似住宅地域内の地積などの点で比準に適した複数の規範性を有する取引事例より試算した比準価格を標準とし、なお代表標準地からの検討結果及び周辺住宅地域の価格動向にも留意したうえで、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

 泉区役所向いに医療モール建設中。宮城県外の地方銀行が周辺に出店し、「仙台金利」と称して住宅ローン販売に力を注ぐ。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 対象標準地が位置する近隣地域は、仙台市地下鉄南北線「泉中央」駅東方の幹線道路沿いの商業地域であり、所有者としての営業及び賃借人としての営業の双方が考え得る地域であるが、営業の種類によって、標準的年間純収益の把握が難しい地域でもあるので、比準価格を重視し収益価格も関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺に商業施設が充実しており利便性が良好で、地価は上昇傾向を示している。

地域要因の将来予測

熟成が進んだ小規模住宅団地で、今後地域要因に格別な変動は期待できない。周辺に商業施設があり利便性は良好で、値頃感もあり地価は今後も安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

仙台市中心部・泉中央地区等への通勤者向け・学生向けのアパートも見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。取引は主として自己利用目的が多いため、収益価格は参考にとどめ、地域の地価水準を反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

造成時期が古い住宅地域であるが、地下鉄駅への接近性に優れていることから、地価は上昇傾向を有する。

地域要因の将来予測

住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替や画地の細分化、アパートの混在率の増加が進むものと予測する。地価は地下鉄駅徒歩圏内にある他の地域との比較における割安感から上昇傾向。

価格決定の理由

戸建住宅や共同住宅取得目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、標準地周辺では地下鉄駅に近いことから共同住宅に対する借り手需要も多いが、収益性よりも居住快適性が重視される地区内にあって、経済賃料を収受することが困難な状況にある。従って比準価格を標準に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地下鉄東西線が開業し、利便性の点などでの代替地域の範囲が広がることが予想される。

地域要因の将来予測

分譲用、賃貸用マンションが見られる地域で、一戸建て住宅も含め利用状態は定着している。今後画地の併合などは考え得るが、地域特性は現状に近い状態が続くと予想され、価格は当面堅調に推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格の2種の価格を算出したところ開差が生じた。対象標準地が属する近隣及び隣接地域は賃貸物件も多い住宅を主とする地域であるが、需要層としては自用の建物敷地として使用する割合が高いと考えられるので自用目的を主に多様な利用目的を内包して形成された比準価格を重視し、賃貸用マンション敷地として利用した場合の収益価格も関連づけ、また代表標準地からの検討結果にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

広幅員の市道に接面する地域で、生活の利便性は高く、マンション用地の需要は強いものの供給が極めて少ない。

地域要因の将来予測

生活利便性に優れ、街区も整然としており、住環境は良好。駅に隣接した位置に進出した大規模商業施設と地下鉄東西線開通の相乗効果で、地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

分譲と賃貸の双方が混在する地域となっており、採用した取引事例には共同住宅用地として規模が類似するものなかった。マンション分譲を想定して試算した開発法は、開発業者が重視する投資採算性を反映しているが、想定要素を多く含む。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。本件では代替性を有する事例を基に試算した比準価格を標準とし、開発法による価格及び収益価格を参考に、鑑定評価額を決定した。