宮城県仙台市泉区八乙女３丁目６番１１(黒松駅・八乙女駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
89,500円
2016年01月01日に行った宮城県仙台市泉区八乙女３丁目６番１１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を89,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県仙台市泉区八乙女３丁目６番１１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 89,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 八乙女、1,300m |
| 地積 | 258㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 住宅、アパート、マンションが混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小竹潤氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小竹潤 |
|---|---|
| 価格 | 89,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 都市計画道路の開通により国道4号へのアクセスが容易になった。周辺で店舗出店も見られ利便性は向上している。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成した住宅地域であり、今後も戸建・共同住宅が混在する現在の住環境を維持していくものと予測する。節税・投資目的の収益物件取引が目立つようになっており、地価は底堅く推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は仙台市北部の地下鉄南北線「八乙女駅」「黒松駅」より徒歩圏の住宅地域。市場参加者は市中心部に勤務する住宅地需要者が主であるが、中規模以上の画地では共同住宅の建設を目的とする不動産業者等が想定される。古い住宅地域では既存画地の分割取引が増加している。駅に近いエリアでは節税・投資目的による収益物件の需要が強まりつつある。土地は200㎡程度で1000万円台後半、新築戸建住宅で3000万円台後半が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 区内人口は横這い。取引件数は前年比で減少。取引価格も全般に上昇傾向が鈍化。地下鉄駅徒歩圏の需要は堅調。古い住宅団地で画地の細分化が進行。 |
高橋徳夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高橋徳夫 |
|---|---|
| 価格 | 89,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 南道路に位置し、日照・通風等の居住環境は良好な状態にある。 |
| 地域要因 | 地域要因に大きな変動はないが、比較的利便性が良好なことから需給は底堅く、地価は上昇傾向が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅及び共同住宅等が混在する区画整然とした住宅地。地下鉄「八乙女」駅・商業施設に比較的近く、利便性が良好であるため需要は根強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、仙台市北部の仙台市地下鉄南北線各駅に近い住宅地域。需要者は主に仙台市中心部及び泉中央地区に勤務する給与取得者が大半。幹線道路へのアクセスが良好な住宅地としては土地価格に値頃感があり、需要は堅調である。取引の中心的価格帯は、更地1900∼2300万円程度、中古物件2600万円前後、新築戸建住宅4000万円前後と見られる。 |
| 一般的要因 | 仙台市北部のベッドタウンとして発展し人口・世帯数共に増加傾向。既成・新興住宅地ともに、需給は堅調に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度3093332 北緯 140度8958085 |
参考：該当物件周辺マップ
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宮城県仙台市泉区加茂２丁目１０番９宮城県仙台市泉区高森３丁目４番３５宮城県仙台市泉区旭丘堤１丁目１番２２２宮城県仙台市泉区東黒松１７番３１宮城県仙台市泉区高玉町２番１２宮城県仙台市泉区友愛町９３番宮城県仙台市泉区市名坂字野蔵５０番９３宮城県仙台市泉区七北田字川原１０４番１５宮城県仙台市泉区松森字浦田１４番３宮城県仙台市泉区八乙女３丁目６番１１
参考：近隣駅の地価相場
黒松駅(地価相場 80,950円/㎡)八乙女駅(地価相場 87,800円/㎡)旭ヶ丘駅(地価相場 81,900円/㎡)泉中央駅(地価相場 81,900円/㎡)台原駅(地価相場 90,200円/㎡)東照宮駅(地価相場 83,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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