宮城県仙台市泉区友愛町９３番(八乙女駅・泉中央駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


80,000円

2017年01月01日に行った宮城県仙台市泉区友愛町９３番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を80,000円/㎡としました。

宮城県仙台市泉区友愛町９３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県仙台市泉区友愛町９３番
住居表示 
価格80,000円/㎡
交通施設、距離泉中央、1,800m
地積214㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域
前面道路の状況南6.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡邊充啓氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邊充啓
価格80,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近接するスーパーは閉店したが地域北方の幹線街路沿いには店舗が建ち並び、利便性は概ね良好である。
地域要因の将来予測特に発展的な要因はなく当面現状維持で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は泉区の地下鉄駅「泉中央」「八乙女」等を最寄駅とする住宅地域。需要者は市中心部及び泉中央地区への通勤者が多いほか同一需給圏外からの転入者も見られる。駅への接近性に優れる地域は地価水準が高く小画地に分割し市場性を高めた供給も見られる。圏内では泉中央駅北方の年数を経た古い住宅団地での取引が多く、需要の中心となる価格帯は土地面積220㎡の中古住宅で20百万∼28百万円程度。
一般的要因地下鉄東西線等で仙台市の都市機能が高まって地価上昇傾向だが、遠方の住宅団地等地域によって地価上昇は縮小している。

西山敦氏による調査レポート

不動産鑑定士西山敦
価格80,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業施設等への接近性が良好で、地勢平坦な住宅地域。需要は概ね安定している。
地域要因の将来予測大規模商業施設の背後に位置し、一般住宅の中にアパート等が混在する熟成の進んだ地勢平坦な住宅地域。近年、周辺で大規模な土地取引が見られるが、標準地の地価に影響は見られず、安定的に推移するものと予測。
市場の特性同一需給圏は泉中央駅や八乙女駅などの地下鉄駅の利用可能な住宅地域の範囲で、需要者は仙台市中心部もしくは区内北部や市内東部の業務地区などに通勤する給与所得者層が中心と考えられる。商業施設や学校への接近性が良好な住宅地域であるが、他の住宅団地などと比較すると目立った優位性はない。需要の中心となる価格帯は、土地は200㎡程度で1500∼1600万円前後、新築戸建物件は3500万円前後と考えられる。
一般的要因地下鉄東西線の影響や住宅ローン金利の低下などにより、勢いに差はあるものの、市内全般において住宅需要が堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度314688
北緯 140度8934863

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

八乙女駅(地価相場 87,800円/㎡)泉中央駅(地価相場 81,900円/㎡)黒松駅(地価相場 80,950円/㎡)旭ヶ丘駅(地価相場 81,900円/㎡)台原駅(地価相場 90,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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