宮城県仙台市泉区東黒松１７番３１(八乙女駅・黒松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


69,500円

2017年01月01日に行った宮城県仙台市泉区東黒松１７番３１(宮城県仙台市泉区東黒松１１−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を69,500円/㎡としました。

宮城県仙台市泉区東黒松１７番３１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県仙台市泉区東黒松１７番３１
住居表示東黒松１１−１８
価格69,500円/㎡
交通施設、距離黒松、700m
地積218㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大友洋氏による調査レポート

不動産鑑定士大友洋
価格69,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路幅員が狭隘であるが、地下鉄駅徒歩圏内にあることから、地価は上昇傾向を有する。
地域要因の将来予測住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替やアパートの混在率の増加が進むものと予測する。地価は上昇傾向にあるが、徐々に落ちついてゆくものと考察した。
市場の特性同一需給圏は、概ね地下鉄南北線「黒松」、「八乙女」駅勢圏の住宅地域の範囲で、需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする個人である。近時は低金利や住宅ローン減税の効果もあって戸建住宅需要が増加しており、地価は上昇傾向である。市場の中心となる価格帯は225㎡程度の更地で1，500∼1，600万円程度である。
一般的要因泉区の住宅地域においては、低金利や住宅ローン減税の影響により需要が増えていることから、全般的に地価上昇の傾向を有する。

高橋徳夫氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋徳夫
価格69,000円/㎡
個別的要因 南道路に位置し、日照・通風等の居住の快適性が優れているため、選好性が増している。
地域要因 地下鉄「黒松」駅への接近性は良好。傾斜地かつ街路条件に劣る住宅団地であるが、周辺住宅地に対して割安感があることから需要は若干堅調。
地域要因の将来予測 旧来からの市北部丘陵地の住宅団地であり街路条件も劣るものの、周辺住宅地に対して価格が低位であることから需要は見られ、地価は微増ながら上昇傾向にあると予測する。
市場の特性 同一需給圏は仙台市北部の地下鉄駅周辺及びその背後の住宅団地の圏域。需要者の中心は、仙台市北部に居住しかつ同市中心部に通勤する給与所得者層が大半。街路条件が劣る地域であるが、周辺住宅地よりも価格が低位であることから、当該住宅地の需要は若干増している。中古住宅の取引が多く、土地は220㎡程度で1480万円前後が取引の中心価格帯といえる。
一般的要因 景況感は改善しつつも、消費増税・資材及び人件費高騰に伴う建築費の上昇が、住宅需要の減退を招くおそれもある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度3068
北緯 140度8910896

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

八乙女駅(地価相場 87,800円/㎡)黒松駅(地価相場 80,950円/㎡)旭ヶ丘駅(地価相場 81,900円/㎡)泉中央駅(地価相場 81,900円/㎡)台原駅(地価相場 90,200円/㎡)北仙台駅(地価相場 82,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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