宮城県仙台市泉区八乙女中央３丁目１０４番４４(八乙女駅・泉中央駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
85,300円
2016年01月01日に行った宮城県仙台市泉区八乙女中央３丁目１０４番４４(宮城県仙台市泉区八乙女中央３−１１−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を85,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県仙台市泉区八乙女中央３丁目１０４番４４ |
| 住居表示 | 八乙女中央３−１１−１２ |
| 価格 | 85,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 八乙女、650m |
| 地積 | 166㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小野寺和夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小野寺和夫 |
|---|---|
| 価格 | 85,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は特にない。 |
| 地域要因 | 地下鉄駅、商業施設等に近く利便性の良好な住宅地域。規模が比較的小さいため流動性が高く、地価は上昇を継続。 |
| 地域要因の将来予測 | 規模のやや小さい画地が多い住宅地域。地下鉄駅徒歩圏内にあり利便性が良好で、賃貸アパート，マンション等収益物件の入居率も良好。中古住宅を中心に需要は底堅く、この傾向は今後も続くと予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は地下鉄八乙女駅周辺の一般住宅地域。個人から個人への中古住宅の取引が主で、需要者は仙台市中心部に通勤する給与取得者が主である。建売住宅及び新築マンション需要と競合するが、土地は更地で1400万円程度、中古住宅で3500∼3800万円が需要の中心帯。 |
| 一般的要因 | 泉区は地下鉄バスが整備された利便性，快適性の高い大規模住宅団地が多い。富裕層による選好性が高く、地価は微増を持続。 |
大場博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大場博 |
|---|---|
| 価格 | 84,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 大きな変動要因はなく、近隣地域内での標準性、中庸性を保持しており、競争力の点でも大きな変化はない。 |
| 地域要因 | 同一需給圏内の類似住宅地域間での価格水準の相対的位置について、また競争力の点でも大きな変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 街路や区画割りが旧来のままの住宅地域であるが、交通接近条件が良いことから一戸建て住宅とアパートが混在する低層住宅地域として利用が定着し、また潜在的な需要もあり近々の地域特性の大きな変動は予想しにくい。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、仙台市地下鉄南北線「八乙女」、「泉中央」、「黒松」、「旭ヶ丘」駅周辺の住宅地域とみられ、主な需要者は、自用の一戸建て住宅用地として使用する個人、またはアパート用地として使用する中小事業主が考えられる。価格は市内住宅地への需要の持続及びアパートの空室率が依然として低いことを反映し、当面堅調に推移するものと予想され、取引の中心価格帯は標準的画地規模の土地で1，000万円台半ばと推測される。 |
| 一般的要因 | 市内の人口が増加傾向にあり、また被災者からの移転需要もあるため、住宅地への需要は堅調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度3151239 北緯 140度8880785 |
参考：該当物件周辺マップ
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宮城県仙台市泉区長命ケ丘５丁目１５番９宮城県仙台市泉区市名坂字町２６番２宮城県仙台市泉区市名坂字寺下３番２外宮城県仙台市泉区東黒松１７番３１宮城県仙台市泉区高玉町２番１２宮城県仙台市泉区友愛町９３番宮城県仙台市泉区愛隣町７番４宮城県仙台市泉区七北田字川原１０４番１５宮城県仙台市泉区泉中央３丁目３４番１６宮城県仙台市泉区八乙女３丁目６番１１宮城県仙台市泉区市名坂字御釜田１４８番７外
参考：近隣駅の地価相場
八乙女駅(地価相場 87,800円/㎡)泉中央駅(地価相場 81,900円/㎡)黒松駅(地価相場 80,950円/㎡)旭ヶ丘駅(地価相場 81,900円/㎡)台原駅(地価相場 90,200円/㎡)北仙台駅(地価相場 82,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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