宮城県仙台市泉区黒松２丁目１番２９８(黒松駅・八乙女駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


81,900円

2017年01月01日に行った宮城県仙台市泉区黒松２丁目１番２９８(宮城県仙台市泉区黒松２−４−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を81,900円/㎡としました。

宮城県仙台市泉区黒松２丁目１番２９８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県仙台市泉区黒松２丁目１番２９８
住居表示黒松２−４−１６
価格81,900円/㎡
交通施設、距離黒松、570m
地積309㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い高台の住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小野寺和夫氏による調査レポート

不動産鑑定士小野寺和夫
価格81,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地下鉄駅に近い住宅地で細分化による単価上昇もみられるが、坂道が多い丘陵地にあり、弱い地価上昇を鈍化させている。
地域要因の将来予測旧来からの住宅団地で高齢化が進行。画地細分化による総額抑制をしながら地価は堅調な推移を示してきたが、本来坂道の多い住宅地であり、将来的には横這いからさらに下落へと推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は地下鉄黒松駅周辺の住宅地域。需要者は、仙台旧市内への通勤者が主である。既成の住宅地で供給は少ないが、個人から個人への中古物件の取引のほか、パワービルダーとによる細分化による供給も見られ、需給関係は普通。更地は2400万円∼2700万円程度、新築戸建で3300万円∼3500万円程度が取引の中心価格帯。
一般的要因泉区は地下鉄バスが整備された利便性，快適性の高い大規模住宅団地が多い。富裕層による選好性が高く、地価は微増を拡大。

渡邊充啓氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邊充啓
価格82,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地下鉄駅に近いが傾斜も多く、また画地の規模も大きいことから泉区においては地価上昇は弱い。
地域要因の将来予測相当年数経過した住宅団地で、老朽建物や空地もが見られる等既成市街地化しているが、地下鉄駅に近いことから一定の需要、建替えがあり当面は現状維持で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は仙台市泉区のうち南東部の住宅地域で黒松、南光台等の圏域。需要者の中心は同一需給圏及びその周辺の居住者。地下鉄沿線の住宅地の需要は根強く熟成した住宅地であり需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は土地面積160㎡程度の新築戸建住宅で32百万∼35百万円程度。
一般的要因地下鉄東西線等で仙台市の都市機能が高まって地価上昇傾向だが、遠方の住宅団地等地域によって地価上昇は縮小している。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度3065136
北緯 140度8831599

参考：該当物件周辺マップ

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宮城県仙台市青葉区双葉ケ丘１丁目４８番１宮城県仙台市青葉区双葉ケ丘１丁目４８番１宮城県仙台市泉区旭丘堤１丁目１番２２２宮城県仙台市泉区東黒松１７番３１宮城県仙台市泉区愛隣町７番４宮城県仙台市泉区明石南２丁目７番４宮城県仙台市泉区根白石字河原田１４番宮城県仙台市泉区七北田字真美沢１４６番７宮城県仙台市泉区みずほ台１２番４

参考：近隣駅の地価相場

黒松駅(地価相場 80,950円/㎡)八乙女駅(地価相場 87,800円/㎡)旭ヶ丘駅(地価相場 81,900円/㎡)泉中央駅(地価相場 81,900円/㎡)台原駅(地価相場 90,200円/㎡)北仙台駅(地価相場 82,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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