宮城県仙台市泉区上谷刈２丁目９番１４(泉中央駅・八乙女駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


76,300円

2016年01月01日に行った宮城県仙台市泉区上谷刈２丁目９番１４(宮城県仙台市泉区上谷刈２−２−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を76,300円/㎡としました。

宮城県仙台市泉区上谷刈２丁目９番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮城県仙台市泉区上谷刈２丁目９番１４
住居表示上谷刈２−２−６
価格76,300円/㎡
交通施設、距離八乙女、1,300m
地積213㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパートが混在する住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大友洋氏による調査レポート

不動産鑑定士大友洋
価格76,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地下鉄駅からやや遠く、画地の配置等が劣ることから、やや住宅需要がが少なく、地価の上昇は小幅である。
地域要因の将来予測住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替がある程度で推移するものと予測する。地価上昇は小幅にとどまっており、概ね横ばいに移行してゆくものと考察した。
市場の特性同一需給圏は、概ね地下鉄南北線「黒松」、「八乙女」、「泉中央」駅勢圏の住宅地域の範囲で、需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする個人である。近時は低金利や消費税増税を控える状況から戸建住宅需要が増加しており、地価は上昇傾向である。市場の中心となる価格帯は210㎡程度の更地で1，500∼1，600万円程度である。
一般的要因泉区の住宅地域においは、低金利や消費税増税の影響により需要が増えていることから、全般的に地価上昇の傾向を有する。

西山敦氏による調査レポート

不動産鑑定士西山敦
価格76,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因泉中央地区へのアクセスが良く、商業施設への接近性もあり、地価は安定している。周辺地域で土地区画整理事業が進んでいる。
地域要因の将来予測沿道型商業施設が連坦する県道の背後に位置し、共同住宅の立地もみられる。周辺地域では大型店舗の進出もあり、当面、地価は安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は泉中央駅や八乙女駅などの地下鉄駅の利用可能な住宅地域の範囲で、需要者は仙台市中心部などに通勤する給与所得者層が中心と考えられる。県道仙台北環状線と七北田川に挟まれているが、七北田公園や泉中央地区の商業施設などには徒歩圏にある。需要の中心となる価格帯は、土地は200㎡程度で1500万円∼1800万円前後、新築戸建物件は3000万円台と判断される。
一般的要因地下鉄効果もあり、市内全般において住宅需要は堅調に推移しているが、利便性の良し悪しなどにより、勢いに差も生じている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度3179536
北緯 140度8728162

参考：該当物件周辺マップ

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宮城県仙台市泉区七北田字二本柳１番１４宮城県仙台市泉区上谷刈字丸山３番８６宮城県仙台市泉区将監９丁目１３番１０３宮城県仙台市泉区上谷刈字下屋敷９番１４宮城県仙台市泉区明石南２丁目７番４宮城県仙台市泉区上谷刈字石田８番２外宮城県仙台市泉区泉中央２丁目１３番３宮城県仙台市泉区泉中央１丁目３３番２宮城県仙台市泉区根白石字河原田１４番宮城県仙台市泉区みずほ台１２番４

参考：近隣駅の地価相場

泉中央駅(地価相場 81,900円/㎡)八乙女駅(地価相場 87,800円/㎡)黒松駅(地価相場 80,950円/㎡)旭ヶ丘駅(地価相場 81,900円/㎡)台原駅(地価相場 90,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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