宮城県仙台市泉区上谷刈５丁目３番８６(八乙女駅・泉中央駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


65,200円

2016年01月01日に行った宮城県仙台市泉区上谷刈５丁目３番８６(宮城県仙台市泉区上谷刈５−２１−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,200円/㎡としました。

宮城県仙台市泉区上谷刈５丁目３番８６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮城県仙台市泉区上谷刈５丁目３番８６
住居表示上谷刈５−２１−１６
価格65,200円/㎡
交通施設、距離八乙女、2,100m
地積210㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大友洋氏による調査レポート

不動産鑑定士大友洋
価格66,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地下鉄駅からやや遠く、丘陵地で周辺に急傾斜地が存するが、割安感があることから地価は上昇している。
地域要因の将来予測住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替がある程度で推移するものと予測する。地価上昇は小幅にとどまっており、概ね横ばいに移行してゆくものと考察した。
市場の特性同一需給圏は、概ね地下鉄南北線「黒松」、「八乙女」駅勢圏の住宅地域の範囲で、需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする個人である。近時は低金利や消費税増税を控える状況から戸建住宅需要が増加しており、地価は上昇傾向である。市場の中心となる価格帯は210㎡程度の更地で1，300∼1，500万円程度である。
一般的要因泉区の住宅地域においは、低金利や消費税増税の影響により需要が増えていることから、全般的に地価上昇の傾向を有する。

小野寺和夫氏による調査レポート

不動産鑑定士小野寺和夫
価格65,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地下鉄駅にも比較的近く需要が堅調な地域であるが、震災後の移転需要も沈静化しており、上昇率は鈍化している。
地域要因の将来予測昭和60年前後に開発分譲された中規模住宅団地。市中心部には比較的近く品等も良いが、バス停や店舗等からはやや遠く利便性は高くない。需要は比較的堅調で地価は微増で推移。この傾向は今後も続くものと予測。
市場の特性同一需給圏は地下鉄「八乙女」駅から約2kmにある住宅地域である。需要者は仙台市中心部及び泉中央地区に通勤する給与所得者が主で、圏外からの転入者も一部みられる。近隣地域は中規模団地ではあるが比較的品等が良いので需要はある。更地は1400万円程度、中古住宅で2400∼2800万円、新築住宅は3200万円程度を中心に取引が行われている。
一般的要因泉区は地下鉄バスが整備された利便性，快適性の高い大規模住宅団地が多い。富裕層による選好性が高く、地価は微増を持続。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度3129458
北緯 140度8702444

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

八乙女駅(地価相場 87,800円/㎡)泉中央駅(地価相場 81,900円/㎡)黒松駅(地価相場 80,950円/㎡)旭ヶ丘駅(地価相場 81,900円/㎡)台原駅(地価相場 90,200円/㎡)北仙台駅(地価相場 82,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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