地域要因

 泉区役所向いに医療モール建設中。宮城県外の地方銀行が周辺に出店し、「仙台金利」と称して住宅ローン販売に力を注ぐ。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 対象標準地が位置する近隣地域は、仙台市地下鉄南北線「泉中央」駅東方の幹線道路沿いの商業地域であり、所有者としての営業及び賃借人としての営業の双方が考え得る地域であるが、営業の種類によって、標準的年間純収益の把握が難しい地域でもあるので、比準価格を重視し収益価格も関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄東西線が開業し、利便性の点などでの代替地域の範囲が広がることが予想される。

地域要因の将来予測

分譲用、賃貸用マンションが見られる地域で、一戸建て住宅も含め利用状態は定着している。今後画地の併合などは考え得るが、地域特性は現状に近い状態が続くと予想され、価格は当面堅調に推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格の2種の価格を算出したところ開差が生じた。対象標準地が属する近隣及び隣接地域は賃貸物件も多い住宅を主とする地域であるが、需要層としては自用の建物敷地として使用する割合が高いと考えられるので自用目的を主に多様な利用目的を内包して形成された比準価格を重視し、賃貸用マンション敷地として利用した場合の収益価格も関連づけ、また代表標準地からの検討結果にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

広幅員の市道に接面する地域で、生活の利便性は高く、マンション用地の需要は強いものの供給が極めて少ない。

地域要因の将来予測

生活利便性に優れ、街区も整然としており、住環境は良好。駅に隣接した位置に進出した大規模商業施設と地下鉄東西線開通の相乗効果で、地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

分譲と賃貸の双方が混在する地域となっており、採用した取引事例には共同住宅用地として規模が類似するものなかった。マンション分譲を想定して試算した開発法は、開発業者が重視する投資採算性を反映しているが、想定要素を多く含む。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。本件では代替性を有する事例を基に試算した比準価格を標準とし、開発法による価格及び収益価格を参考に、鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性と快適性を兼ね備え根強い需要が見られるが、供給が非常に少なく地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も戸建・共同住宅が混在する現在の住環境を維持していくものと予測。節税・投資目的の収益物件取引が目立つようになっており、一方供給は限定的であり地価は堅調に推移するものと予測。

価格決定の理由

単身者向け、ファミリー向けと共同住宅は多い地域であるが、賃料水準には最近の地価上昇が十分に反映されておらず収益価格は低位に試算された。近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、市場参加者の多くは代替競争不動産との比較検討により取引の意思決定を行い、想定要素を多分に含む収益価格の影響は少ない。よって収益価格は参考にとどめ、説得力の強い比準価格により鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業地としての需要は弱い。ただし、生活利便性は良好なため、マンション等の住宅用地としての需要が高まっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は用途の多様性が認められる。このため、用途を限定して試算した収益価格は、商況悪化に伴う商店街としての衰退傾向等も反映し、低位に試算された。一方で、標準地と同じく商住混在地域に所在し、用途の多様性が認められる事例地から求められた比準価格は、市場性のみならず、多種の用途に基づく収益性も反映していることから説得力が高い。よって、現実の取引市場を反映している比準価格を標準とし、収益価格を参酌のうえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

背後地に大型店舗等が集積し、商業地として熟成しつつあるが、標準地の存する路線商業地域に対する需要には影響していない。

地域要因の将来予測

国道4号沿いの路線商業地域で、自動車関連販売店、飲食店等が建ち並んでいる。周辺状況等に特段の変動要因はなく、商況は安定しているため、当面の間、現状維持と予測する。

価格決定の理由

貸店舗等もみられるが、自用の店舗等が中心で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。このように、自己利用目的の店舗、事業所等に対する需要が大勢を占めるため、収益価格は参考に留め、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄駅からやや遠く、画地の配置等が劣ることから、やや住宅需要がが少なく、地価の上昇は小幅である。

地域要因の将来予測

住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替がある程度で推移するものと予測する。地価上昇は小幅にとどまっており、概ね横ばいに移行してゆくものと考察した。

価格決定の理由

戸建住宅取得を目的とする取引が主で、同一需給圏内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、公法上の規制により投資採算がとれる共同住宅を建築することが不可能で、貸家に対する需要も少ないことから収益価格を求めることはできなかった。従って、本件においては、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した低層住宅地域であり、周辺地域を含め、中古住宅の供給が見られるが、特別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

中古住宅の供給も多いが、震災後、住宅地への需要増加が継続していること及び利便性、単価の点から需要層が広いと考えられ、価格は当面、堅調に推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

対象標準地の購入者は、自用の一戸建て住宅用地として使用する個人の割合が高いと認められるので、近隣及び周辺の類似住宅地域内の地積などの点で比準に適した複数の規範性を有する取引事例より試算した比準価格を標準とし、なお代表標準地からの検討結果及び周辺住宅地域の価格動向にも留意したうえで、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

泉中央に新たな商業施設、病院が移転立地する等利便性が高まりその影響で泉中央に近接する本地域も若干程度の地価上昇にあるとみられる。

地域要因の将来予測

近隣地域の周辺は街並みが古いため画地が大きく、小規模分譲も見られたが、アパートが目立つ熟成した地域であり、当面現状維持で推移すると予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件もみられるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低めに求められた。取引事例比較法では信頼性のある取引事例を採用でき十分実証的で妥当性を有する。本地域は住環境の快適性を重視する住宅地域であることから、代表標準地との検討を踏まえて比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

地下鉄駅からやや遠く、丘陵地で周辺に急傾斜地が存するが、割安感があることから地価は上昇している。

地域要因の将来予測

住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替がある程度で推移するものと予測する。地価上昇は小幅にとどまっており、概ね横ばいに移行してゆくものと考察した。

価格決定の理由

戸建住宅取得を目的とする取引が主で、同一需給圏内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、公法上の規制により投資採算がとれる共同住宅を建築することが不可能で、貸家に対する需要も少ないことから収益価格を求めることはできなかった。従って、本件においては、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地下鉄駅、商業施設等に近く利便性の良好な住宅地域。規模が比較的小さいため流動性が高く、地価は上昇を継続。

地域要因の将来予測

規模のやや小さい画地が多い住宅地域。地下鉄駅徒歩圏内にあり利便性が良好で、賃貸アパート，マンション等収益物件の入居率も良好。中古住宅を中心に需要は底堅く、この傾向は今後も続くと予測。

価格決定の理由

地下鉄駅まで徒歩圏内にあり、賃貸マンション，アパート等の収益物件も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べ低位に試算された。取引は自用目的が主で、収益性よりも利便性や居住環境を重視したものが多い。また画地規模が小さく収益物件には不適であるので、収益価格は参考にとどめ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

造成時期が古い住宅地域であるが、隣接する泉パークタウン地区との比較で割安感があり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替や画地の細分化が進むものと予測する。地価は上昇傾向にあるが、徐々に落ちついてゆくものと考察した。

価格決定の理由

戸建住宅取得を目的とする取引が主で、同一需給圏内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、公法上の規制により投資採算がとれる共同住宅を建築することが不可能で、貸家に対する需要も少ないことから収益価格を求めることはできなかった。従って、本件においては、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

造成時期が古いことに加え小分割の戸建住宅の供給が複数みられ、競争力が劣ってきているが価格面での優位性はある。

地域要因の将来予測

地域の南方に控える東北学院大の移転が決まりアパート需要の減少をもたらすと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件もみられるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低めに求められた。取引事例比較法では信頼性のある取引事例を採用でき十分実証的で妥当性を有する。本地域は住環境の快適性を重視する住宅地域であることから、代表標準地との検討を踏まえて比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業施設や幹線道路に近く、生活の利便性が高いため、賃貸需要は比較的旺盛で、マンションやアパートが多い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業施設に近いなど生活利便性が高く、地下鉄駅へのアクセスも概ね良好な地域で、周辺に共同住宅も多く見られるが、地価に相応する賃料水準は形成されておらず、また賃料水準には上限があるため、収益価格は低位に試算された。よって代替性を有する市内の取引事例を基に試算した比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

近接するスーパーは閉店したが地域北方の幹線街路沿いには店舗が建ち並び、利便性は概ね良好である。

地域要因の将来予測

特に発展的な要因はなく当面現状維持で推移すると予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件もみられるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低めに求められた。取引事例比較法では信頼性のある取引事例を採用でき十分実証的で妥当性を有する。本地域は住環境の快適性を重視する住宅地域であることから、代表標準地との検討を踏まえて比準価格をもって鑑定評価額を決定した。