地域要因

アンパン通りに近い、住宅、アパート等が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域で、都心部の地価上昇の影響を受け、相応の需要があるものと見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

付近は傾斜地勢の住宅地で共同住宅も見られるが、地域に活気があったときに建てられたものが多く、新たなアパート建築は少なく収益性の反映には限界がある。したがって、価格牽連性の高い取引事例を中心に採用した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、過年度の地域要因との比較、地域経済、不動産市況も踏まえ、地元精通者意見も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

清田区の北野3条・4条地区等と隣接し競争・代替・均衡等の相対的関係がみられ、特に変動要因はみられず地価水準は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

北野通の後背地に位置する既成住宅地域で、東は清田区の北野3条・4条地区等に隣接して、これらの地域との代替・競争関係もみられる地域で、今後も現状維持で地価は堅調に推移するものと思料される。

価格決定の理由

主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で共同住宅は乏しく、用途規制（第1低専）等のため収益物件の立地条件には難点があり、戸建住宅としての賃貸を想定しても純収益がマイナスとなるので、収益価格の試算を断念した。本評価においては周辺類似地域等の規範性を有する5事例を採用し地域の市場性を反映して求めた比準価格を、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額として上記の通りに決定した。

地域要因

清田区の北野1条・2条地区等との競争・代替・均衡等の相対的関係がみられる地域で、特に変動要因はみられず、地価水準は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

吉田川を境に清田区の北野地区と隣接する北野通の後背地に位置する閑静な住宅地域で、この地域との代替・競争等の相対的関係もみられる地域で、今後も現状を維持し地価は堅調に推移するものと思料される。

価格決定の理由

月寒東地区の既成住宅地域という地域の特性を踏まえ、周辺の類似地域から価格牽連性を有する5事例を採用して比準価格を求め、当該更地に最有効使用の収益物件を想定して収益価格を求めたが、開差が生じた。当該地域には収益物件も見られるが、需要の中心は自己利用目的であることからも、本評価においては収益価格を参考とし、市場性を反映し求めた比準価格を代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額として上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅が建ち並ぶ郊外型住宅地域として地域に変動は見られないが、一般的要因の影響から環境の良い郊外住宅への土地需要はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地下鉄駅から離れた戸建住宅を中心とした住宅地域である。周辺には大規模な開発もなく今後も同様に推移するものと思われる。今後の地価水準は低金利継続の影響を受けてやや上昇若しくは横ばい傾向と判断される。

価格決定の理由

居住の快適性を求める地域に存し、マイホーム取得目的の取引が中心となっている地域である。容積率の制約によりアパート等の収益物件は採算が合わず新規の賃貸物件はなく需要も少なく、賃貸市場が形成されていないことから収益還元法の適用は出来なかった。比準価格は多数の取引事例から求められており市場の実勢を反映して信頼性が高いため重視することとし、代表標準地からの検討も踏まえ、地元精通者の意見も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄駅徒歩圏内で利便性が優り、投資家の賃貸物件購入が続いている。

地域要因の将来予測

地域内に特別な変動要因はないが、今後は共同住宅を主体とする地域に移行するものと予測する。地下鉄駅周辺の宅地需要は旺盛で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

地下鉄駅徒歩圏内でアパート、共同住宅等が増加している既成住宅地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、市場性を反映する比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からは遠く通勤等の利便性は劣るが住環境の良い地域である。環境の良い住宅への需要が増加して地価水準はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅からなる街区整然とした住宅地域。特別な変動要因はなく居住者の高齢化が進み価格水準が横ばい傾向にあったが、環境の良さが見直され需要が増加し、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性が重視される地域であり、アパートは見当たらず、賃貸需要は殆どない。賃貸市場が形成されず収益還元法の適用はできなかった。自用目的の取引市場から求められた市場の動向を反映した比準価格を重視し、そして適用できなかった収益還元法の考え方も斟酌し、直近における郊外住宅地の不動産取引市場での動向を勘案し、地元精通者の意見や前年の標準地価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 地下鉄駅から徒歩約12分であるが賃貸需要が好調なことから、地価は若干の上昇となった。

地域要因の将来予測

地下鉄駅徒歩圏内の既成住宅地であり、今後についても同様に一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地として推移するものと予測する。地価水準は住宅地需要の増加等から若干の上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

 比準価格は地下鉄駅から徒歩圏内にあるものを多数採用しており、市場の実勢を反映している。収益価格は標準地に賃貸住宅を建てることを想定し、この収益性から求めたものであるが、賃料水準の限界性からやや低めに試算されることが多い。比準価格は信頼度が高く、代表標準地から求めた価格とも均衡が取れているのでこれを採用、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当該地域は中規模住宅の中にアパートも見られる住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、地価は安定的である。

地域要因の将来予測

羊ケ丘通背後の住宅地域で、地域に特段の影響を与える様な要因は見当たらないものの、都心部の地価上昇の影響を受け、相応の需要があるものと見られる。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られ、勤労者層を中心として賃貸需要も堅調であるが、自己所有敷地の土地有効利用としての共同住宅も多く、収益性の反映には一定の限界がある。したがって、本件においては、共同住宅も混在するが上記市場特性を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討、単価と総額との関連の適否、地元精通者意見も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。