地域要因

周辺利用を含めて、単独の内陸型工業地として要因に殆ど変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は単独立地の内陸型工業地域。自社工場であり、市場分析から大規模工場の賃貸市場は成立していないと判断し、収益価格は試算していない。自社工場目的の取引価格を指標に価格が形成されており、市場における価格決定に適合するのは比準価格である。したがって、工場地の市場性を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関連に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

久居地区中心部の旧来からの住宅地域であり、地域内に格別の変動要因がないので当分の間は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

共同住宅等も見受けられるが、戸建住宅を中心とする地域であり、事業収支の観点から新規に賃貸物件を求めることは非合理的あり、収益価格は試算しない。戸建住宅を中心とする既成住宅地域であることから、自己使用目的の取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

特段の変動はない。旧久居市内の利便性が高く選好に優る住宅地域には一定の住宅需給があるが、新規分譲との競争下、価格水準は微落傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とする熟成した住宅地域で、利便性に優れていることや周辺での新規分譲動向も合わせ、地域は現状維持、価格水準はやや下落と予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を主体とする地域で標準地規模も共同住宅の想定には小さく非現実的なため、収益価格は試算しない。当地域は自己使用目的の取引が主体で、快適性や利便性、同種住宅との価格比較を指標に市場で価格形成されるのが一般的である。よって、自己使用目的の取引事例に基礎を置き、市場性の検証を反映する比準価格を重視してこれを採用し、かつ、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段変動はない。周辺には農地も残る既成の住宅地域で、近傍の新興住宅地域等に比べると人気は下がるが、値頃感も出てきている。

地域要因の将来予測

残る農地等がその時々において宅地化される余地を残すが、当面は概ね現状推移と予想される。地価動向は大きな値下がりはないまでも、もう暫くは下落基調が見込まれる。

価格決定の理由

後記理由により適用し得た鑑定評価手法は取引事例比較法のみとなったが、当近隣は一部に店舗等が見られるものの、既成一般住宅地域の範疇にあって、周辺に所在する複数の取引事例を検討して求めた比準価格については実証的で信頼性が高いと思料する。また通常、当近隣内で標準的な土地を取引する場合に、収益性等が価格決定の拠り所となることは殆どない。以上から比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は久居インターチェンジ近くに大規模なスーパーや各種専門店が集まる比較的繁華な商業ゾーンであるが、賃料負担能力の限界等により賃料水準は安く、収益価格と地価との相関関係は希薄であり、もっぱら比準価格の観点から価格が形成されている。そのため比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめることとし、代表標準地等との検討もふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

久居インターガーデン、久居パワーセンターには新規出店が見られるが、当該地域は既存事業者が多く、目立った動きは認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域であるが、自用の店舗等が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。貸店舗経営等を前提の新規土地取得の動きはほとんど見られないため、価格水準の形成も自社利用を前提としたものである。よって、近時の動向を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

地域内に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。「伊勢中川」駅を中心とした区画整理による住宅地の供給圧力も強く、地価は下落傾向で推移するもと予測する。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域に存し、自己使用の戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅団地のため、共同住宅を想定することは非現実的であり、収益価格は試算しない。快適性が重視される戸建住宅地域であることから、自己使用目的の取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められるので、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

既成の一般住宅地域で小画地が多いことや街路もやや狭いことから、周辺の新興住宅地域等に比べると競争力は多少劣る嫌いがある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

後記理由により適用し得た鑑定評価手法は取引事例比較法のみとなったが、当近隣は中小規模の一般住宅が主体の既成住宅地域であり、周辺の類似地域内に所在する複数の取引事例を検討して求めた比準価格については実証的で信頼性が高いと思料する。また通常、当近隣内で標準的な土地を取引する場合に、収益性等が価格決定の拠り所となることは殆どない。以上から比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。