三重県松阪市嬉野中川町字北釘貫１１９４番７(伊勢中川駅・権現前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


31,200円

2017年01月01日に行った三重県松阪市嬉野中川町字北釘貫１１９４番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,200円/㎡としました。

三重県松阪市嬉野中川町字北釘貫１１９４番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県松阪市嬉野中川町字北釘貫１１９４番７
住居表示 
価格31,200円/㎡
交通施設、距離伊勢中川、1,000m
地積373㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

守谷啓市氏による調査レポート

不動産鑑定士守谷啓市
価格31,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測農家集落的要素の強い既成住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松阪市郊外の旧来からの住宅地域。需要者の中心は当該地域に地縁性を有する居住者等がほとんどであり、他地域からの転入は少ない。中川駅周辺土地区画整理事業が行われた区域の外縁部に位置し、旧来からの農家集落的要素に変化はなく、宅地供給はほとんど見られない。土地取引は少なく、需要は弱含みである。土地は370㎡程度で1，100万円前後と考える。
一般的要因県内経済の消費は弱含み、雇用は堅調、生産は持ち直しの動きにある。松阪市の人口は微減傾向、取引価格は下落傾向、取引件数は持ち直している。

兼松弘樹氏による調査レポート

不動産鑑定士兼松弘樹
価格31,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因主要駅である伊勢中川駅に比較的近いが、旧街道沿いの旧来からの既成住宅地域として、需要は低迷している。
地域要因の将来予測旧街道沿いに形成された一般住宅、農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、区画整理地内や新興住宅団地の宅地供給の影響から、集落的な要素もある当該地域での地価水準の下落傾向は続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、松阪市及びその隣接市町に所在する住宅地域である。需要者の中心は、当該地域に地縁血縁性を有する居住者が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。居住環境が整った嬉野中川地区や中小規模分譲地との競合から、集落的要素の強い既成住宅地域は、高齢化も進行しており、需要は弱い。取引自体少ないことや画地規模等により一定していないことから、市場における需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。
一般的要因松阪市の人口は微減で、高齢化も進んでいる。景気回復の足取りは鈍く、人気のある一部の地域を除き、地価は全体的に弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度6341892
北緯 136度4753721

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

伊勢中川駅(地価相場 31,200円/㎡)権現前駅(地価相場 24,750円/㎡)伊勢八太駅(地価相場 37,950円/㎡)伊勢中原駅(地価相場 31,200円/㎡)桃園駅(地価相場 40,000円/㎡)六軒駅(地価相場 31,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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