三重県松阪市嬉野黒田町字東沖２０番５０(伊勢中川駅・桃園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,700円

2017年01月01日に行った三重県松阪市嬉野黒田町字東沖２０番５０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,700円/㎡としました。

三重県松阪市嬉野黒田町字東沖２０番５０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県松阪市嬉野黒田町字東沖２０番５０
住居表示 
価格44,700円/㎡
交通施設、距離伊勢中川、800m
地積231㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

守谷啓市氏による調査レポート

不動産鑑定士守谷啓市
価格44,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測地域内に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。「伊勢中川」駅を中心とした区画整理による住宅地の供給圧力も強く、地価は下落傾向で推移するもと予測する。
市場の特性同一需給圏は松阪市北部を中心に市郊外の住宅地域。需要者の中心は松阪市内の居住者がほとんどであるが、周辺市域からの転入も考えられる。古くに開発された住宅団地であるが空地も残っている。近年では「伊勢中川」駅を中心とした中川駅周辺土地区画整理事業による住宅地の供給により、古い既存住宅団地の需要は弱く、地価の下落傾向が続いている。土地は240㎡程度で1，000万円前後と把握される。
一般的要因県内経済の消費は弱含み、雇用は堅調、生産は持ち直しの動きにある。松阪市の人口は微減傾向、取引価格は下落傾向、取引件数は持ち直している。

兼松弘樹氏による調査レポート

不動産鑑定士兼松弘樹
価格44,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因伊勢中川駅に近い熟成した住宅団地として利便性に優れるが、周辺新規分譲地との競合から、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測伊勢中川駅に比較的近い熟成した住宅団地であり、中川地区の再開発により利便性の向上が見られるが、周辺における新興分譲住宅地との競合から、地価水準は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は松阪市北部（旧嬉野町、旧三雲町）を中心とする松阪市全域の住宅地域である。需要者は松阪市内の居住者の他に、他地域からの転入者も見られる。伊勢中川駅へ徒歩圏内に位置する既存の住宅団地は、利便性が比較的高く概ね安定しているものの、新興分譲住宅地の供給が継続的になされ、古くなった住宅団地は競争力が劣る。土地は240㎡程度が標準面積で、1，000万円∼1，100万円程度が市場の中心価格帯として把握される。
一般的要因松阪市の人口は微減で、高齢化も進んでいる。景気回復の足取りは鈍く、人気のある一部の地域を除き、地価は全体的に弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度6426078
北緯 136度4796518

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

伊勢中川駅(地価相場 31,200円/㎡)桃園駅(地価相場 40,000円/㎡)権現前駅(地価相場 24,750円/㎡)伊勢八太駅(地価相場 37,950円/㎡)伊勢中原駅(地価相場 31,200円/㎡)久居駅(地価相場 45,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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