地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域内に格別な変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、弥富市内に所在する住宅地の取引事例を採用し、適切な要因比較を行って求められた現実の市場性を反映した価格である。一方、収益価格については、需要者、最有効使用の観点から、当該価格を試算することは現実性にそぐわないと判断した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

比較的利便性の良好な住宅地域であり、地域要因は安定的で、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

地域の状況を変動させる開発案件等はないが、新築住宅が増えつつあることから住宅地として熟成していくものと予測する。当該地域の住宅需要は安定的であり、地価も安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

標準地は戸建住宅地で画地規模が小さく、事業収支の観点からも賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は多数の規範性を有する事例を中心に試算されており信頼性が高い。標準地は快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引がなされ、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も大きな変化なく従来同様の住宅地域として推移していくものと思われる。現状需給関係はしっかりしており、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内における類似地域の多数の取引事例から試算された比準価格は市場性を反映しており規範性は高いといえる。一方、当地域においては地価に即応する賃料水準の確保が困難であり、専ら収益獲得を目的とした共同住宅建設の想定は現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。以上より比準価格を採用し、更に単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域で特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

最寄駅の徒歩圏内に存しないが、未利用地が多く、開発の余地を残すことから、将来的には住宅地としての熟成度を高めていくものと思われる。平島地区の需要増加の影響を受け、地価は強含み傾向と予測される。

価格決定の理由

標準地は画地の状況並びに事業収支の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は多数の規範性を有する事例を中心に試算されており信頼性が高い。標準地は快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引がなされ、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、地域内に特筆すべき変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、弥富市内に所在する住宅地の取引事例を採用し、適切な要因比較を行って求められた現実の市場性を反映した価格である。一方、収益価格については、需要者、最有効使用の観点から、当該価格を試算することは現実性にそぐわないと判断した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も大きな変化なく従来同様の住宅地域として推移していくものと思われる。外部の経済環境にもよるが、需給関係が改善してきており、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内における類似地域の多数の取引事例から試算された比準価格は市場性を反映しており規範性は高いといえる。一方、当地域においては地価に即応する賃料水準の確保が困難であり、専ら収益獲得を目的とした共同住宅建設の想定は現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。以上より比準価格を採用し、更に単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

小売店舗を中心とする駅に近い商業地域であり、地域内に格別な変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

本来、収益性が重視される商業地域であるが、当該エリアが利回り、賃料等のインデックス等の整備がなされていないために土地部分のキャップレートの査定や建物に帰属する純収益の査定等に困難を伴ったため、実証的な比準価格に比し相対的な規範性は低位にあると思料される。したがって、取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格を参考として鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も大きな変化なく従来同様の住宅地域として推移していくものと思われる。現状需給関係はしっかりしており、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内における類似地域の多数の取引事例から試算された比準価格は市場性を反映しており規範性は高いといえる。一方、当地域においては地価に即応する賃料水準の確保が困難であり、専ら収益獲得を目的とした共同住宅建設の想定は現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。以上より比準価格を採用し、更に単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

調整区域内の既成集落地域であり、特筆すべき変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

利便性の劣る農家集落地域であり、地域の状況を変動させる特別な要因はなく、当面は現状のまま推移するものと思われる。地価は農家集落地の住宅需要が低調なこともあり、緩やかな下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

標準地は市街化調整区域に存し賃貸市場が未成熟なことから、収益還元法を適用しなかった。当該地域のような農家住宅を主とする地域は自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的であり、類似地域内の多数の取引事例より試算された比準価格は信頼性が高い。したがって、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

温泉街の商業地域であるが、過去、病院移設、スーパー開店等の変動要因が認められたが、ここ1年間は格別の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は温泉街の商業地域で、周辺はスーパー、飲食店、病院等が見受けられる。個人又は中小規模企業の経営者による店舗を主体とする商業地域であり、自用目的での取引需要が大半である。店舗等の賃貸物件は少なく、賃貸市場の成熟度は高くないため、賃貸事例の信頼性は相対的に低い。従って、本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にして、更に代表標準地との価格検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

調整区域内の既成集落地域であり、特筆すべき変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

農家住宅を中心とする住宅地域であり、地域の変動を促す要因もなく、当面は現状のまま推移するものと思われる。地価は農家集落地の住宅需要が低調なこともあり、暫くは緩やかな下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

標準地は市街化調整区域に存し賃貸市場が未成熟なことから、収益還元法は適用しなかった。当該地域のような農家住宅を主とする地域は自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的であり、類似地域内の多数の取引事例より試算された比準価格は信頼性が高い。したがって、本件においては比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。