愛知県愛西市東保町五反地７０１番６(佐屋駅・五ノ三駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


47,000円

2017年01月01日に行った愛知県愛西市東保町五反地７０１番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,000円/㎡としました。

愛知県愛西市東保町五反地７０１番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県愛西市東保町五反地７０１番６
住居表示 
価格47,000円/㎡
交通施設、距離佐屋、1,000m
地積172㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況南4.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

菅原悟氏による調査レポート

不動産鑑定士菅原悟
価格47,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内に存する住宅地域である。最寄駅から徒歩圏内にあるものの、需要は限定的であり、地価はやや弱含み傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域である。当面は現状のまま推移するものと予測される。地価水準はやや弱含み傾向になるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね名鉄尾西・津島線、名鉄名古屋本線沿線等の愛西市及び隣接する津島市、稲沢市等の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得者であり、圏外からの転入は少ない。最寄駅から徒歩圏内に存するが、公法上の規制等から需要は限定的である。市場での中心となる価格帯は、土地については対象標準地の画地規模で700万∼900万円程度である。周辺地域における分譲住宅については2500万円程度である。
一般的要因愛西市の人口は減少傾向にあり、住宅地需要に顕著な変化は見られない。不動産市場はやや低調に推移している。

佐藤和徳氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤和徳
価格46,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市南部の農地も見られる住宅地域。特に価格形成に影響を与える変動要因はない。
地域要因の将来予測周辺農地が広がる中、一般住宅、農家住宅等が混在する市街化調整区域内の住宅地域。利用状況に変動は無く、今後暫くは現状維持で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は名鉄尾西線・津島線・名鉄本線沿線における愛西市を中心とした隣接市を含む住宅地域。主たる需要者は圏内居住者が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。市街化調整区域の宅地であることから、地縁関係者に需要がほぼ限定的であり、また、災害リスクへの関心が高まり低地に対する需要は総じて弱含みで推移している。取引の中心価格帯は、土地は標準地規模で900万円程度まで、新築戸建住宅は2，500万円程度までが需要の中心となる。
一般的要因地域経済低迷の影響から、人口減少、高齢化が進行している。不動産需要は駅周辺など一部エリアを除き、弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度1410949
北緯 136度7201399

参考：該当物件周辺マップ

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愛知県海部郡弥富町大字東中地字中地１９４番３愛知県海部郡弥富町大字前ケ須新田字午新田４８６番５愛知県海部郡弥富町大字鯏浦字西前新田９８番２１愛知県愛西市大字諏訪字橋本３００番９愛知県愛西市大字草平新田字江ノ田１７１番愛知県愛西市大字須依字北前２２９３番１愛知県愛西市大字須依字元屋敷１６５番２愛知県愛西市大字渕高新田字上八反２７番３愛知県愛西市大字町方新田字北堤外７６番１６愛知県愛西市大字須依字佐原２２３７番８愛知県愛西市大字稲葉字米野１６２番３愛知県愛西市大字西保字森浦８６番愛知県愛西市稲葉町米野１６２番３愛知県愛西市北一色町北田面７０番愛知県愛西市須依町元屋敷１５５番４

参考：近隣駅の地価相場

佐屋駅(地価相場 62,700円/㎡)五ノ三駅(地価相場 62,800円/㎡)弥富口駅(地価相場 62,800円/㎡)日比野駅(地価相場 62,700円/㎡)弥富駅(地価相場 69,400円/㎡)佐古木駅(地価相場 71,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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