地域要因

狭小な街路が多い旧来からの既成住宅地域であるが、最寄駅への接近条件が良く、需要は底堅く、地価は概ね横ばい傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする、熟成度の高い住宅地域であるが、旧来からの狭隘な街路が多く、外部からの転入者も少ない地域ではあるが今後も現状を維持し、地価は概ね横ばいにて推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はないが、地価は交通利便性や価格の値頃感を反映して、実需を中心にほぼ横ばい傾向にあると認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を中心に共同住宅・作業所・空地等も見られる地域であり、現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、南区南東部に位置し、アパート等の収益物件は見られるが、対象不動産は、間口・地積等画地条件等のやや劣る住宅地である。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性を検証する意義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。本件では、住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、実証的且つ説得性を有する比準価格を採用しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、中小工場等が混在する住宅地域で、地域内に特筆すべき変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、南区内に所在する住宅地の取引事例を採用し、適切な要因比較を行って求められた現実の市場性を反映した価格である。一方、収益価格については、需要者、最有効使用の観点から、当該価格を試算することは現実性にそぐわないと判断した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺地域は区画整然とした住宅地域であるが、天白川沿岸部の低地部分に位置し、浸水リスクを内包している。

地域要因の将来予測

街区が整然とした住宅地域であるが、天白川沿岸の低地部分に位置し、浸水リスクを内包していることから、将来的には地価は弱含みの状態にある。

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域における信頼性の高い事例である。また需要者の中心は個人であり、近隣地域は自用目的での取引が主である。投資目的の賃貸物件はあまり見られない。また、標準地は最寄駅から徒歩圏外にあり賃貸市場が未熟成であるため、収益価格は試算しなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の不動産市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模工場の取壊し、事務所建設や住宅の建設等の変動が見られる。対象標準地近接のやや規模の大きい更地の利用動向が注目される。

地域要因の将来予測

現状では工場、配送センター等の割合が高く、浸水リスクも知られている工業地域であるが、駅徒歩圏内で交通の利便性の高い地域であるため、今後住宅等の割合が徐々に大きくなって行くものと予測する。

価格決定の理由

最有効使用を工場の敷地と判定したため、比準価格と工場を想定した収益価格を試算した。工業地域では、生産の長期継続性という視点から、自用の工場を作ることが一般的であり、最初から賃貸に供する目的で建築される工場の例は少ない。このため、賃貸市場は成熟することなく、収益価格は市場価格に反映され難いと判断される。従って比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めて、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。地価は概ね横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は国道1号西部に位置する低地の住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと予測される。地価水準は概ね横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用して試算することができた。取引は自用目的が中心である為、不動産の収益性よりも快適性が指向されている点を勘案して収益還元法は非適用とした。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が多い住宅地域で、地域内に特筆すべき変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、南区内に所在する住宅地の取引事例を採用し、適切な要因比較を行って求められた現実の市場性を反映した価格である。一方、収益価格については、需要者、最有効使用の観点から、当該価格を試算することは現実性にそぐわないと判断した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来からの住宅地域で相応の需要があり、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した既成の住宅地域で、地域要因に特段の変化もなく今後とも現状の住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で自用目的取引が中心であり、対象標準地の地積等も考慮して経済合理的な収益物件の想定が適当でないため収益還元法の適用は行わなかった。取引事例比較法を適用し試算された比準価格は、採用した取引事例を十分吟味し試算しており市場価値を表した信頼性の高い価格である。よって比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の動向等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格段の変化はなく安定的である。

地域要因の将来予測

地下鉄「鶴里駅」徒歩圏に所在するため、マンション建設が増加し、低層利用から中高層利用へと移行しつつある。

価格決定の理由

地域の需給動向を反映した取引事例により比準することに努めた結果、信頼性の高い比準価格が得られたものと確信する。一方、標準地上に3階建店舗兼共同住宅ビルを想定し収益価格を求めたが、地域は不動産の収益性によって価格が形成されるに至っておらず投資市場も限定的であるため、比準価格に比して低位に求められた。よって、実証的説得性に優る比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との比較検討、単価と総額等を勘案して決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

中小規模の工場を中心とするものの、共同住宅や店舗等も混在する地域である。一部の工場跡地に店舗開発やマンション建設が認められるものの、当面の間は現状維持により推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、南区を始め広域的に工場地の取引事例を収集し試算した実証的な結果で精度の高い価格が得られた。収益価格は、収益性に着目した理論的な価格であるものの、土地価格に即応する賃料水準の形成がなされていない。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を重視し収益価格を参考とし、工業地の代表標準地との検討を踏まえ、さらには単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められないが、駅への接近性に優れ、住環境もよいことから地価は堅調に推移すると思料される。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は客観性及び比較可能性を重視した価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性及び投資採算性を反映した価格であるが画地規模等から合理的な賃貸想定は困難であり、自用の住宅地として快適性及び利便性を重視して価格形成がなされる住宅地であることから適用しない。従って、戸建住宅地を最有効使用とする市場の特性に最も適合した比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められないが、国道1号沿いで駅からも徒歩圏内であり地価は堅調に推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域において想定される需要者は、主に自己の使用に供する目的で取得する事業者と考えられ、市場性及び比較可能性を重視しての取引となる。収益価格は収益性を反映した価格であるが、投資目的での取引は少なく、想定要素も多いため規範性は劣ると判断される。従って、自己使用目的としての取引が中心となる市場の特性に最も適合した比準価格を標準として、収益価格を参考に留め、更に代表標準地との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

 一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当面現状のまま維持するものと予測する。地価は景気回復兆しがあり、高台にあることからやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地は面積が少なく、共同住宅の想定は非現実的で収益価格は試算しなかった。地域内には共同住宅等も見られるが、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域で、総額及び取引価格の水準が指標となって価格が形成されている。したがって、実証的な比準価格と規準価格の均衡を計り、さらに単価と総額との関連、市場の需給動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模の工場・倉庫等のほか住宅等が混在する国道1号線背後の地域である。当面は現状維持と予測される。

価格決定の理由

標準地周辺の小規模工場地域としての特性が類似する取引事例を収集し比準することに努めた結果、地域の需給動向を反映した実証的な比準価格が得られたものと確信する。一方、貸倉庫等の収益物件も存しているが、不動産の収益性によって価格が形成されるまでには熟成していないため、収益価格は低位に求められた。よって、決定に際しては比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、代表標準地との比較検討、単価と総額、市場の需給動向等を総合的に勘案した。

地域要因

最寄駅、商業施設等利便施設への接近性に優れ、需要は底堅く、地価は概ね横ばい傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

中小規模の低層住宅が連担する住宅地域として成熟しており、小学校、商業施設、駅等の利便施設への接近性も優れる地域であり、今後も現状を維持し、地価も概ね横ばいにて推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

河川に近く災害リスクが懸念されるが、地下鉄駅の徒歩圏内の立地条件により需要は堅調であり、地価は横ばいからやや上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅の中に、いまだ未利用地が散見される住宅地域であり、最寄駅へ接近性は優れる地域であることから、徐々に一般住宅、共同住宅等が立ち並び、熟成度が向上するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。地価はやや弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は南区南部天白川に近い低地に存する住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと予測される。地価水準はわずかな下落傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用して試算することができた。取引は自用目的が中心である為、不動産の収益性よりも快適性が指向されている点を勘案して収益還元法は非適用とした。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は見られないが、居住環境に優れた地域を中心に、地域の地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした比較的閑静な住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。本件では規範性を有する事例を収集し得た。一方で収益建物の想定は、対象標準地の立地条件、規模、投資採算性等を考慮し、不適切と判断した。対象標準地及びその周辺は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的での取引が多い地域なので、市場性を反映した比準価格を採用し、現在の市況と代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は幹線系の商業地を中心とした取引事例を採用して求めたものであり、市場の実態を反映し、説得力がある。収益価格は店舗兼共同住宅を賃貸する事を想定して求めた理論的な価格であるが、地価水準に見合う賃料が確保できない事や、空室率等投資リスクを反映して低位に求められた。よって実証的な取引事例により求められた、比準価格を重視して、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。