地域要因

国道1号の背後に位置し、住宅地として成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、国道1号の背後において一般住宅を中心とする区画の整った住宅地域である。今後とも現状を維持しながら推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の属する地域は、駅徒歩圏内の一般住宅を中心とする区画の整った住宅地域であるが、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性を有する共同住宅の想定が不合理であることから収益還元法を非適用とした。よって、実際の取引であり実証的且つ市場性を反映している比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえて対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部から離れるものの比較的良好な住環境が好まれ、住宅地域としての熟成度が徐々に高まっている。

地域要因の将来予測

長期的には未利用地を宅地化する動きが予測されるが、標準的使用に変動はない。居住環境は良好であるが、市中心部から離れるため需給動向は均衡状態にあり、地価水準は当面横ばい傾向と予測した。

価格決定の理由

周辺においてアパート等も散見されるが、従来からの土地所有者が節税対策を目的に賃貸経営を行うものであり、専ら投資目的での取引は見られない。市場参加者であるエンドユーザーの視点は居住の利便性・快適性に着目するもので、収益性を反映した収益価格よりも市場の実勢を反映した比準価格に高い説得力が認められる。よって本件では比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

やや離れるが大規模工場の撤退が商圏に影響するのではとの懸念もあり、地価は弱含みに転じている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は飲食店舗、営業所等を中心とする路線商業地域であるが、都心部に比べ投資目的の取引は少ない。また、収益還元法は想定要因を多く含むことも考慮し、取引事例比較法による比準価格に比べ説得力がやや劣ると判断した。よって、本件では市場動向を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考の上、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当地域の繁華性等に特に変化はなく、地価水準も横ばいで推移した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗を中心に貸店舗が介在しているが、土地価格に見合った賃料水準が形成され難い賃貸市場の現状より収益価格は低位に試算された。また、取引市場においては自用目的での取引が支配的であり比準価格の説得力が高いと思料される。よって、市場の実態を反映する実際の取引価格から求めた比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地としての熟成が進む区画整理中の地域で、良好な居住環境を有するものの、供給が多く、地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

区画整理事業が進む新興住宅地域で、今後も事業の進捗に伴い住宅地として熟成が進むものと予測する。宅地の供給が多くなっており、地価水準は横ばいか又は若干の下落基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

アパート等の賃貸物件も散見されるが、当該物件の大半は自己所有地の有効活用的な意味合いが強い。市場での取引は、快適性等を重視する戸建住宅需要者の自己使用目的が中心で、実際の取引価格を指標として価格が形成されている。収益価格は、規模が小さく、経済合理性の観点から賃貸用建物の想定は非現実的であるため試算をしていない。従って、市場実勢を反映する比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

国府駅まで徒歩10分前後に位置する古くからの戸建住宅地域である。用途的にほぼ熟成しており、住宅の建て替えが見られるほか特段の変化はない。

地域要因の将来予測

区画整然とした古くからの住宅地域である。用途的に熟成しており、今後も現況を維持して推移していくものと見込まれる。地価は地域の特性を反映しやや弱含みで推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域であり、収益性より居住の快適性を指向する地域的特性を有している。又、個別的には規模が小さいため経済合理性に合う賃貸が不可能で収益還元法が適用できなかったことより、本件では、最近の不動産市場での動向を反映して求められ、実証的な価格である比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当地域の居住環境等に特に変動はないが外からの参入が少ない立地より地価はやや軟調に推移。

地域要因の将来予測

当地域はやや空地の残る区画整理済の住宅地域であり、現状維持にて推移するものと見込まれる。地価水準は、需給バランスを反映し当面やや弱含むものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の規模等より賃貸経営が可能な賃貸住宅の建築は困難と判断されるため、収益価格は求められなかった。当地域における取引は自己使用目的が中心で、居住の快適性を重視する個々の市場参加者は実際に取引される価格に基づき行動を決定し価格支配力を殆ど持たないため比準価格の説得力は高いと思料される。よって、取引市場の実態を反映する実際の取引価格から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域に特段の変動はみられないが、市中心部から遠い郊外住宅地の需給は低調で、地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

郊外に位置する既成の住宅地域であり、当面は現状のまま推移していくものと見込まれる。地価は若干の下落基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

収益価格は、対象標準地の画地規模が小さく、経済合理性の観点から賃貸用建物の想定は非現実的であるため試算をしていない。比準価格は、類似地域内の取引事例より試算しており、実勢を反映し実証的である。市場での取引は、快適性等を重視する戸建住宅需要者の自己使用目的が中心で、取引価格を指標として価格決定がされている。従って、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来からの農家住宅地域であり、地域要因には大きな変動はないものの、市街化調整区域内における土地需要は低迷し、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

市南西部における市街化調整区域内の既存の農家住宅地域であり、急激な変化はなく、当面は現状にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は市街化調整区域内に存する既成の農家住宅地域である。不動産の利用目的は自用目的が主体であり、アパート等の収益物件は見られないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は豊川市内の市街化調整区域内の事例を採用して求めており、位置関係・環境面・公法規制等が類似しており、実証的な価格である。従って、本件では比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を決定した。

地域要因

周囲では宅地分譲も散見されており宅地地域としての熟成度は高まりつつある。需要は底堅く地価水準は安定的である。

地域要因の将来予測

周囲で宅地分譲も見られる地域であり宅地地域としての熟成度は徐々に高まりつつある。駅に近く利便性に優れており需要は安定的であることから地価水準は横ばいを維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件も多く見られるが、対象地は規模が比較的小さく、経済合理的に経営できる賃貸住宅が想定できないため収益価格の試算は断念した。当該地域における取引は、自用の住宅を取得するためのものがほとんどであることから、本件では、代表標準地との検討を踏まえた上で、主たる需要者が重視する市場性を反映した比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧宝飯郡御津町の住宅地域であり、土地の利用状況に特段の変化はないものの、需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

熟成された住宅地域であり、当面はほぼ現状を維持するものと予測される。地価水準は今後も弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域にあり、賃貸アパートが介在しているが数は少ない。対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから、収益還元法の適用を断念した。また、信頼性の高い事例収集が可能であった。以上より、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を標準として、代表標準地とのバランス及び今後の地価変動等を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

下水が平成28年に供用開始されたほか、周辺地域の熟成、市民病院開院等の影響を受けている。地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

付近に市民病院が建設され、その影響下にある住宅地域である。今後とも、住宅地域としての熟成度を高めつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は自用目的での取引を中心に信頼性の高い事例より求めた結果であり、市場性を反映している。収益価格は標準地の画地規模が小さく、経済合理性を有する共同住宅の想定ができないことから求められなかった。周辺地域には一部において共同住宅が見られるものの、取引の目的は自用が中心であることから、比準価格を採用し、代表標準地との均衡をも保って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境等、地域に特段の変動はないものの、市中心部から距離もあり、需要が弱く、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の区画整理済みの住宅地域で、空地もみられるが、住宅地として徐々に熟成していくものと予測する。市中心部からは距離があり、地価水準は弱含み傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

周囲にはアパート等の収益物件も散見されるが、一般住宅を中心とする地域で、賃貸需要は弱く、市場も未成熟で、収益価格は比準価格に比べ低く求められた。市場において、主たる需要者は自己使用を目的とし、居住の快適性・利便性等を重視しており、収益性をもとに価格が形成されていない。以上から、市場実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。